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    與銀行比較，信托公司在介入保障房建設(shè)上有其特有的優(yōu)勢，主要是機(jī)制體制更加靈活，資金審批投放速度快，資金運(yùn)用方式也更加多樣，可以是債權(quán)形式，也可以是股權(quán)形式，還可以是債權(quán)加股權(quán)的混合形式。在風(fēng)險控制手段上，信托可以運(yùn)用的手段也更加多樣。這些都為信托公司進(jìn)入保障房市場奠定了基礎(chǔ)。

    2011年“兩會”，保障房成為了一個熱門詞匯。無論是代表委員提案，還是媒體、百姓關(guān)注的話題，保障房都成為了一個關(guān)鍵詞。3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大四次會議上作政府工作報告時也明確表示，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。而幾乎與此同時，今年全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的任務(wù)指標(biāo)已分解到各省份，中央財政資金也將在全國“兩會”前后陸續(xù)下?lián)堋Ｄ壳坝邢⒎Q，按照各省市簽訂的《目標(biāo)責(zé)任書》，10月31日前，這1000萬套保障房必須全部開工。

    據(jù)估算，1000萬套保障性住房建設(shè)所需資金至少在1.3萬億元左右。有人士分析，將國家及地方政府各種資金來源考慮在內(nèi)后，仍有近萬億元的資金缺口。這還未將征地拆遷補(bǔ)償考慮在內(nèi)，另外，公共設(shè)施配套等費(fèi)用超出計劃的部分也需地方政府負(fù)擔(dān)，地方財政負(fù)擔(dān)相當(dāng)大。在財政資金支持有限的情況下，由于目前貸款規(guī)模收緊，整個信貸市場供不應(yīng)求，商業(yè)銀行為了達(dá)到盈利目標(biāo)，也必然會追逐利潤較高的項(xiàng)目，而保障房貸款綜合定價難以令人滿意，所以不少銀行興趣不大。在這種背景下，保障房另外的一個融資渠道出現(xiàn)了：信托。

    2月26日，全國社會保障基金投資南京保障房30億元信托貸款項(xiàng)目簽約儀式舉行。這30億元資金將專項(xiàng)用于支持南京市花崗、西善橋等四個保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，建筑總面積將達(dá)到980萬平方米，可為南京市提供8萬套保障性住房。這一項(xiàng)目也成為投資最大的一單保障房信托項(xiàng)目。實(shí)際上，在信貸類銀信合作產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托和證券信托產(chǎn)品都相應(yīng)地被規(guī)范的背景下，投資渠道相對狹窄的信托公司也在尋找新的投資領(lǐng)域，而保障房也正是許多信托公司關(guān)注的重點(diǎn)。記者采訪中了解到，去年下半年開始，許多信托公司已經(jīng)在接洽甚至儲備了一些保障房項(xiàng)目。在這一領(lǐng)域，一些信托公司也已經(jīng)進(jìn)行了探索，最初有些是與保障房、棚戶區(qū)改造相關(guān)的項(xiàng)目，后來也出現(xiàn)了純保障房項(xiàng)目。2008年，新時代信托就發(fā)行了哈爾濱棚戶區(qū)改造項(xiàng)目資金信托計劃，籌集資金6億元；去年湖南信托發(fā)行了湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造—江灣上品片區(qū)項(xiàng)目集合資金信托計劃。而中信信托的“民享1號保障性安居工程應(yīng)收賬款流動化信托項(xiàng)目”則是一款純保障房信托產(chǎn)品，募集資金總額2億元，為淮安開發(fā)控股有限公司在BT（即“建設(shè)-回購”）模式下承建當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ添?xiàng)目而產(chǎn)生的回購款進(jìn)行流動化安排。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月已經(jīng)發(fā)行了投資于有保障房性質(zhì)的信托計劃4款，算上近期全國社?；馉款^的“南京方案”，發(fā)行規(guī)模預(yù)計58.9億元，這個數(shù)字已達(dá)去年全年10.8億元規(guī)模的545%。

    與銀行比較，信托公司在介入保障房建設(shè)上有其特有的優(yōu)勢，主要是機(jī)制體制更加靈活，資金審批投放速度快，資金運(yùn)用方式也更加多樣，可以是債權(quán)形式，也可以是股權(quán)形式，還可以是債權(quán)加股權(quán)的混合形式。在風(fēng)險控制手段上，信托可以運(yùn)用的手段也更加多樣。這些都為信托公司進(jìn)入保障房市場奠定了基礎(chǔ)。

    簡單從數(shù)字上看，今年前兩個月58.9億元有保障房性質(zhì)信托計劃發(fā)行規(guī)模并不大，即使按照簡單算術(shù)法將這一數(shù)字乘以6，全年也僅僅是不到400億元的規(guī)模，無論是與全國1萬億元保障房的資金缺口還是與去年3萬億元的信托資產(chǎn)規(guī)模比較，這一數(shù)字似乎都微不足道。事實(shí)上，雖然許多信托公司對于保障房領(lǐng)域有很大的興趣，但目前保障房信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量不高，其中的原因，也不外乎收益低，難以覆蓋信托的高資金成本。但這也并非是完全無解的問題。

    事實(shí)上，許多地方政府在進(jìn)行保障房建設(shè)中，都會進(jìn)行統(tǒng)籌安排。對于幫助政府進(jìn)行保障房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，政府一般都會在其他項(xiàng)目或土地上給予一定的優(yōu)惠或政策支持。與其他的商品房建設(shè)一樣，保障房的建設(shè)同樣也需要其他配套的商業(yè)地產(chǎn)以及道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。對于保障房建設(shè)資金的融資問題，如果信托公司能夠幫助地方政府也同樣地進(jìn)行統(tǒng)籌安排，對于幫助政府解決收益較低的保障房項(xiàng)目融資的信托公司，在其他項(xiàng)目的融資安排上給予政策支持，則保障房信托項(xiàng)目的收益問題就會得到解決。所以在可操作性上，這樣的方式應(yīng)該沒有障礙。與此同時，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)、棚戶區(qū)改造等很多會涉及大量拆遷，而拆遷安置費(fèi)用又是各地方政府必須考慮的一大筆費(fèi)用。保障房越早建好地方政府越節(jié)省安置費(fèi)用，被地方政府所最為看重的社會效益也會更明顯地體現(xiàn)，所以在保障房建設(shè)已經(jīng)成為地方政府工作一項(xiàng)硬指標(biāo)、保障房建設(shè)融資渠道不暢的背景下，地方政府顯然也會更樂于接受這種方式。

    當(dāng)然，采用這種方式所提高的收益肯定不會像純商品房項(xiàng)目那樣高，但仍然會對信托公司產(chǎn)生極大的吸引力。這種吸引不僅在于信托公司投資渠道收窄的背景下，信托公司還沒有找到更好的投資領(lǐng)域；更在于其風(fēng)險控制更加簡單和容易。在解除了低收益問題之后，對于信托公司還有一個問題，就是在“凈資本約束”下不同項(xiàng)目的風(fēng)險系數(shù)問題。從信托公司的角度，最希望的當(dāng)然是以最低風(fēng)險資產(chǎn)取得更高的收益。但如果對于保障房項(xiàng)目和與之捆綁的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分別計算風(fēng)險系數(shù)，則很有可能因?yàn)槭找媾c風(fēng)險系數(shù)不匹配導(dǎo)致信托公司不愿意去做。解決這一問題的辦法，則需要監(jiān)管層在保障房和與之捆綁的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間，找到一個更合理的風(fēng)險系數(shù)的數(shù)值，讓信托公司更有興趣去做這樣一件于國于民都有利的事情。如果這一模式能夠推廣開來，則不僅解決了保障房建設(shè)資金問題，也為信托公司找到了一個新的投資領(lǐng)域。