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　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方長(zhǎng)時(shí)間處于僵持狀態(tài)，房地產(chǎn)商承受的資金壓力已經(jīng)越來(lái)越大?！皬你y行的角度，開(kāi)發(fā)貸的頭寸都比較緊，未來(lái)還將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，甚至要更加嚴(yán)格。”民生銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部總經(jīng)理林峰表示，“在此背景下，信托、債券乃至民間資本就開(kāi)始在金融市場(chǎng)上活躍。”

　　“就信托而言，今年市場(chǎng)討論的重點(diǎn)就是如何參與保障房建設(shè)，有哪些模式，這些模式有哪些利弊?！敝腥谛磐腥珖?guó)房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)傅冬亮介紹說(shuō)。

　　由于政策面對(duì)資金的收緊，信托業(yè)續(xù)演著房地產(chǎn)業(yè)“救火隊(duì)長(zhǎng)”的角色。

　　傅冬亮認(rèn)為，房產(chǎn)商切勿把信托當(dāng)作“銀行二號(hào)”，應(yīng)注重循序漸進(jìn)的金融轉(zhuǎn)型，實(shí)踐“結(jié)構(gòu)投資”。

　　保障房信托三模式

　　地產(chǎn)信托的發(fā)展由來(lái)已久，但前幾年由于關(guān)注度不夠、政策面監(jiān)管過(guò)嚴(yán)等問(wèn)題，信托處在一個(gè)“跟著銀行走”的被動(dòng)地位——房企通過(guò)銀行發(fā)布理財(cái)產(chǎn)品，銀行在房企融資中牢牢占據(jù)著主導(dǎo)地位?！坝捎阢y行資金的收緊，信托的靈活性開(kāi)始顯現(xiàn)，目前我們很多業(yè)務(wù)都在保障房上，總體而言，保障房是信托比較喜歡的產(chǎn)品?！备刀琳f(shuō)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前保障房投融資模式共有三種，每一種針對(duì)不同的融資的對(duì)象。

　　第一種是針對(duì)國(guó)有企業(yè)的。因?yàn)閲?guó)有企業(yè)的特征，上面有主管機(jī)構(gòu)，如果是股權(quán)投資，報(bào)批的流程時(shí)間太長(zhǎng)，根本不可控。

　　一般情況這類(lèi)國(guó)有公司都是當(dāng)?shù)氐氖小^(qū)所謂的城投平臺(tái)或者是城投公司，無(wú)論其是兩層結(jié)構(gòu)還是三層結(jié)構(gòu)，最好是這個(gè)項(xiàng)目公司最上層的集團(tuán)。信托公司從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來(lái)說(shuō)，可能會(huì)派出一位董事，對(duì)它的一些重大決策需要有知情權(quán)，當(dāng)然這個(gè)條件是一事一議的，對(duì)于特別大的國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)，談判的溢價(jià)并不高。

　　第二個(gè)模式是跟房地產(chǎn)股權(quán)相掛鉤，比較適合于一些民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。發(fā)了一個(gè)信托產(chǎn)品之后，階段性去持有這個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。因?yàn)橹挥凶鳛楣蓶|方，才有資格去監(jiān)管這個(gè)項(xiàng)目公司后續(xù)的銷(xiāo)售收入。

　　第三個(gè)模式是與政府的投融資平臺(tái)合作。這個(gè)是二三線(xiàn)城市，特別是三四線(xiàn)城市采用的一種模式，會(huì)牽涉到代建的問(wèn)題。其方式是開(kāi)發(fā)商跟政府簽訂協(xié)議書(shū)，建設(shè)資金由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，政府階段性會(huì)支付一些工程款，或者在房子基本上結(jié)構(gòu)封頂?shù)臅r(shí)候，分一次或兩次把款結(jié)清。這樣的融資模式涉及到三方，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，是建設(shè)主體；一個(gè)是金融機(jī)構(gòu)；另外一個(gè)是當(dāng)?shù)卣?，相?duì)比較復(fù)雜。

　　銀信合作辟新徑

　　銀行信貸頭寸已確實(shí)非常緊張。截止到5月，很多銀行按揭款就算是批得出，也沒(méi)有頭寸發(fā)放，因此銀行通過(guò)跟信托公司的合作，利用它的合作方為客戶(hù)提供一些投融資的業(yè)務(wù)，以期在存貸款方面、在中間業(yè)務(wù)方面使自己的收益最大化。

　　傅冬亮分析認(rèn)為，銀行特別是分行、總行這個(gè)層面，投行部也好，金融市場(chǎng)部也好，因?yàn)樗麄兪稚献畲蟮母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是在全國(guó)的客戶(hù)群，也就是購(gòu)買(mǎi)他們理財(cái)產(chǎn)品真正的投資人，所以他們會(huì)通過(guò)一些資金池的概念，可能會(huì)做成有限合伙的模式，直接去服務(wù)一些大中型的開(kāi)發(fā)商。

　　“最近我收到一個(gè)郵件，是某家銀行的總行發(fā)來(lái)的，他們剛剛出來(lái)一個(gè)文，中央需要央企、國(guó)企建1000萬(wàn)套的保障房。那個(gè)文的核心意思就是，只要企業(yè)的建設(shè)指標(biāo)能進(jìn)入1000萬(wàn)套的，銀行就會(huì)幫企業(yè)去發(fā)一個(gè)中期票據(jù)，到銀行間債券市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谫Y成本大概在6%～7%。”傅冬亮告訴記者，“其實(shí)，如果有一家銀行、一家信托聯(lián)合起來(lái)為一個(gè)開(kāi)發(fā)商在保障房建設(shè)當(dāng)中提供金融管家服務(wù)，其產(chǎn)品在市場(chǎng)上一定可以受到追捧?！?BR>