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       REITs實(shí)際上屬于信托的一種，性質(zhì)上等同于公募的基金。分析人士表示，由于國(guó)內(nèi)金融體系不完善，資本市場(chǎng)發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品屬于私募性質(zhì)，與REITs存在顯著差異。

       自1960年世界上第一只REITs在美國(guó)誕生至今，REITs已發(fā)展了近50年。國(guó)際范圍看，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

       中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)巨創(chuàng)業(yè)投資集團(tuán)總裁孫飛向世華財(cái)訊表示，REITs是“Real Estate Investment Trust”的縮寫(xiě)，房地產(chǎn)投資信托的簡(jiǎn)稱。REITs實(shí)際上就屬于信托的一種。與國(guó)內(nèi)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。也就是說(shuō)，REITs是一種公募的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。其本質(zhì)就是信托，是一個(gè)擁有和投資房產(chǎn)的載體，但通常可以上市交易和流通。也有部分私募的REITs，但不是主流。

       同時(shí)，REITs本身也是基金。孫飛表示，這并不與REITs是信托產(chǎn)品相違背。因?yàn)槿魏位鸲伎梢越小皢挝恍磐小?，證券投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金都可以視為信托。如：證券投資基金可以稱為“證券投資信托基金”。所以，REITs即是信托，也是基金。他是一種公募的信托，也是一種公募的基金。REITs是標(biāo)準(zhǔn)化的，可流通的房地產(chǎn)金融信托產(chǎn)品。同時(shí)，REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的開(kāi)放式基金與封閉式基金。從本質(zhì)上看，REITs亦屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。

       據(jù)了解，REITs主要的目的是通過(guò)分紅的形式和投資者分享可預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。REITs最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次重大調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過(guò)程中也存在許多差異，但都沒(méi)有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過(guò)REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：在滿足一定的設(shè)立條件下，由于REITs是個(gè)信托，需將絕大部分稅前收入分配給信托人（投資者），因此REITs獲得免交公司所得稅的優(yōu)惠待遇。

       自1960年世界上第一只REITs在美國(guó)誕生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開(kāi)始成為美國(guó)最重要的一種金融方式。目前美國(guó)大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3,000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。

       國(guó)內(nèi)方面，2002年上海國(guó)際信托有限公司推出上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，這是國(guó)內(nèi)第一只真正意義上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。隨后，10多家信托投資公司紛紛推出類似的信托產(chǎn)品，由孫飛主導(dǎo)推出的北京景龍國(guó)際公寓股權(quán)投資信托計(jì)劃屬于國(guó)內(nèi)首例準(zhǔn)REITs。但由于國(guó)內(nèi)金融體系不完善，資本市場(chǎng)發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs存在顯著差異。