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　　隨著房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，等待破繭而出。

　　早報(bào)記者昨日從消息人士處獲悉，上海本土最大地產(chǎn)公司之一陸家嘴集團(tuán)將誕生國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs產(chǎn)品。其主要流通模式預(yù)計(jì)將以機(jī)構(gòu)投資者作為認(rèn)購對(duì)象，并利用國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的銀行間交易平臺(tái)進(jìn)行流通。記者還獲悉，為了實(shí)現(xiàn)開門紅，其資產(chǎn)包的投資回報(bào)率預(yù)計(jì)將達(dá)到8%。

　　陸家嘴投資性物業(yè)達(dá)七成

　　借助上海建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心獲批的東風(fēng)，上海在REITs內(nèi)地試點(diǎn)城市中已獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。此前政府相關(guān)人士已表態(tài)，爭(zhēng)取今年三季度在浦東推出首個(gè)試點(diǎn)，方案進(jìn)入具體操作設(shè)計(jì)階段的同時(shí)，各家銀行也表示希望承發(fā)REITs。

　　早報(bào)記者獲悉，陸家嘴集團(tuán)將承擔(dān)發(fā)行國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs的任務(wù)。此次的國(guó)內(nèi)REITs處女秀已準(zhǔn)備多時(shí)，其資產(chǎn)包凈資產(chǎn)回報(bào)預(yù)計(jì)可以達(dá)到8%左右，這個(gè)數(shù)字對(duì)于房地產(chǎn)投資信托來說非常驚人。不過記者目前還沒有其具體進(jìn)入資產(chǎn)包的項(xiàng)目清單。

　　陸家嘴集團(tuán)近幾年一直在增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，今年更是計(jì)劃通過銀行貸款、發(fā)行公司債及其它方式融資不超過50億元，進(jìn)一步加強(qiáng)重大項(xiàng)目的投資開發(fā)力度。今年3月底，陸家嘴集團(tuán)從韓國(guó)浦項(xiàng)集團(tuán)手中以17.6億元整棟收購位于陸家嘴的浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)，這一舉動(dòng)同樣也是其為資產(chǎn)包充實(shí)所作的前期準(zhǔn)備之一。

　　至今，陸家嘴集團(tuán)的投資性物業(yè)比重接近70%左右，其物業(yè)類型主要包括三類：第一類金融類寫字樓有10幢左右，其中包括著名的上海中心項(xiàng)目；第二類是為陸家嘴金融城配套商業(yè)項(xiàng)目，有九六廣場(chǎng)、1885文化中心和世紀(jì)大都會(huì)等；第三類是為生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、跨國(guó)公司中國(guó)研發(fā)中心等提供的都市研發(fā)樓，2010年將達(dá)到30萬平方米左右；此外還有會(huì)展中心等。

　　記者了解到，其中租金回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)將被精選入，作為國(guó)內(nèi)首支REITs產(chǎn)品，其凈資產(chǎn)回報(bào)率設(shè)計(jì)在8%左右，業(yè)內(nèi)人士表示，以目前行情來看，這一數(shù)字相當(dāng)驚人。

　　發(fā)行年限或可達(dá)15年

　　接近銀監(jiān)會(huì)人士告訴記者，目前REITs主要有兩套方案可供選擇：由人民銀行牽頭的REITs試點(diǎn)方案為債權(quán)類產(chǎn)品，主要在銀行市場(chǎng)間流通；而證監(jiān)會(huì)方案則是股權(quán)類產(chǎn)品，在證券交易所交易。由于證交所交易存在多項(xiàng)難題尚未克服，此次陸家嘴采取的形式應(yīng)該是以機(jī)構(gòu)認(rèn)購為主的央行模式。知情人士告訴記者，即使是在這個(gè)框架內(nèi)，銀監(jiān)會(huì)還是制定了多套操作模式，其中包括股東數(shù)量，流通架構(gòu)，發(fā)行年限以及交易平臺(tái)等等具體信息。

　　解決房地產(chǎn)投資公司的單一融資渠道問題是在全球金融風(fēng)暴后國(guó)內(nèi)急于解決的問題之一。2009年1月13日，銀監(jiān)會(huì)下文鼓勵(lì)信托公司開展REITs的試點(diǎn)并推動(dòng)資產(chǎn)支持信托項(xiàng)目，信托公司可對(duì)一些有資質(zhì)有實(shí)力的開發(fā)商以及資本效益較好的樓宇項(xiàng)目給予相關(guān)的支持，信托公司和房地產(chǎn)商可以根據(jù)市場(chǎng)的自身的實(shí)際研發(fā)有特色的REITs產(chǎn)品，從而積極推動(dòng)創(chuàng)新，支持國(guó)家的相關(guān)調(diào)控政策。

　　記者了解到，和目前已經(jīng)被眾多地產(chǎn)公司采用的項(xiàng)目融資性質(zhì)信托產(chǎn)品最大的區(qū)別在于，REITs發(fā)行對(duì)于投資者提供了一個(gè)可以自由交易的平臺(tái)和公開的定價(jià)市場(chǎng)，其流通性比此前的信托產(chǎn)品大大增加。另外，發(fā)行年限上也將有所突破，陸家嘴版本REITs期限或有可能長(zhǎng)達(dá)15年至20年期限的長(zhǎng)跨度。

　　央行方案模式下，目前現(xiàn)有用于國(guó)債買賣的銀行間市場(chǎng)交易平臺(tái)將用作REITs產(chǎn)品的流通平臺(tái)?！艾F(xiàn)在是平臺(tái)已經(jīng)具備了，所以出臺(tái)會(huì)方便一點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)人士這樣表示。