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　　隨著房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點逐步進入實質(zhì)性操作階段，國內(nèi)首個REITs已經(jīng)準備就緒，等待破繭而出。

　　早報記者昨日從消息人士處獲悉，上海本土最大地產(chǎn)公司之一陸家嘴集團將誕生國內(nèi)首個REITs產(chǎn)品。其主要流通模式預計將以機構(gòu)投資者作為認購對象，并利用國內(nèi)現(xiàn)有的銀行間交易平臺進行流通。記者還獲悉，為了實現(xiàn)開門紅，其資產(chǎn)包的投資回報率預計將達到8%。

　　陸家嘴投資性物業(yè)達七成

　　借助上海建設(shè)國際金融中心和國際航運中心獲批的東風，上海在REITs內(nèi)地試點城市中已獲得實質(zhì)性進展。此前政府相關(guān)人士已表態(tài)，爭取今年三季度在浦東推出首個試點，方案進入具體操作設(shè)計階段的同時，各家銀行也表示希望承發(fā)REITs。

　　早報記者獲悉，陸家嘴集團將承擔發(fā)行國內(nèi)首個REITs的任務。此次的國內(nèi)REITs處女秀已準備多時，其資產(chǎn)包凈資產(chǎn)回報預計可以達到8%左右，這個數(shù)字對于房地產(chǎn)投資信托來說非常驚人。不過記者目前還沒有其具體進入資產(chǎn)包的項目清單。

　　陸家嘴集團近幾年一直在增加經(jīng)營性物業(yè)，今年更是計劃通過銀行貸款、發(fā)行公司債及其它方式融資不超過50億元，進一步加強重大項目的投資開發(fā)力度。今年3月底，陸家嘴集團從韓國浦項集團手中以17.6億元整棟收購位于陸家嘴的浦項商務廣場，這一舉動同樣也是其為資產(chǎn)包充實所作的前期準備之一。

　　至今，陸家嘴集團的投資性物業(yè)比重接近70%左右，其物業(yè)類型主要包括三類：第一類金融類寫字樓有10幢左右，其中包括著名的上海中心項目；第二類是為陸家嘴金融城配套商業(yè)項目，有九六廣場、1885文化中心和世紀大都會等；第三類是為生產(chǎn)型服務業(yè)、跨國公司中國研發(fā)中心等提供的都市研發(fā)樓，2010年將達到30萬平方米左右；此外還有會展中心等。

　　記者了解到，其中租金回報相對穩(wěn)定的物業(yè)將被精選入，作為國內(nèi)首支REITs產(chǎn)品，其凈資產(chǎn)回報率設(shè)計在8%左右，業(yè)內(nèi)人士表示，以目前行情來看，這一數(shù)字相當驚人。

　　發(fā)行年限或可達15年

　　接近銀監(jiān)會人士告訴記者，目前REITs主要有兩套方案可供選擇：由人民銀行牽頭的REITs試點方案為債權(quán)類產(chǎn)品，主要在銀行市場間流通；而證監(jiān)會方案則是股權(quán)類產(chǎn)品，在證券交易所交易。由于證交所交易存在多項難題尚未克服，此次陸家嘴采取的形式應該是以機構(gòu)認購為主的央行模式。知情人士告訴記者，即使是在這個框架內(nèi)，銀監(jiān)會還是制定了多套操作模式，其中包括股東數(shù)量，流通架構(gòu)，發(fā)行年限以及交易平臺等等具體信息。

　　解決房地產(chǎn)投資公司的單一融資渠道問題是在全球金融風暴后國內(nèi)急于解決的問題之一。2009年1月13日，銀監(jiān)會下文鼓勵信托公司開展REITs的試點并推動資產(chǎn)支持信托項目，信托公司可對一些有資質(zhì)有實力的開發(fā)商以及資本效益較好的樓宇項目給予相關(guān)的支持，信托公司和房地產(chǎn)商可以根據(jù)市場的自身的實際研發(fā)有特色的REITs產(chǎn)品，從而積極推動創(chuàng)新，支持國家的相關(guān)調(diào)控政策。

　　記者了解到，和目前已經(jīng)被眾多地產(chǎn)公司采用的項目融資性質(zhì)信托產(chǎn)品最大的區(qū)別在于，REITs發(fā)行對于投資者提供了一個可以自由交易的平臺和公開的定價市場，其流通性比此前的信托產(chǎn)品大大增加。另外，發(fā)行年限上也將有所突破，陸家嘴版本REITs期限或有可能長達15年至20年期限的長跨度。

　　央行方案模式下，目前現(xiàn)有用于國債買賣的銀行間市場交易平臺將用作REITs產(chǎn)品的流通平臺。“現(xiàn)在是平臺已經(jīng)具備了，所以出臺會方便一點?！睒I(yè)內(nèi)人士這樣表示。