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今年1~5月份，各信托機構(gòu)發(fā)行的保障房信托產(chǎn)品規(guī)模已經(jīng)追平去年全年。在保障房建設(shè)資金來源結(jié)構(gòu)中，信托資金作為“急先鋒”的重要性益發(fā)凸顯。

今年以來，保障性住房建設(shè)資金缺口始終是業(yè)內(nèi)外熱議的焦點話題。通過今年前5個月各地的探索實踐，這一熱議話題的解決方案已經(jīng)初露眉目。信托資金打前站，包括銀行、保險等各類社會資金則會在適當(dāng)?shù)貢r機跟進。

按照估算，完成全年約1000萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)，大約需要1.3~1.4萬億元建設(shè)資金，其中約5000億元由政府兜底，主要包括中央地方各級政府財政、住房公積金貸款和土地出讓金收益支持等具體的資金籌措方式；另外約8000億元資金缺口要求通過多種方式從社會募集。專家認(rèn)為，銀行、保險等仍將是保障房建設(shè)資金的主要來源，而制約因素主要集中在土地使用權(quán)屬等制度安排和資本金償付途徑方面。事實證明，資金運用方式靈活的信托產(chǎn)品有助于消除前述資金進場的障礙。

規(guī)模激增

保障房信托大有可為，已經(jīng)成為信托業(yè)界的共識。

北京信澤金研發(fā)總監(jiān)王巍指出，對信托機構(gòu)而言，保障房信托市場已經(jīng)出現(xiàn)了重大的機會：“房地產(chǎn)市場深度結(jié)構(gòu)調(diào)整的融資機會，地方政府與金融機構(gòu)合作的重要機會，監(jiān)管層鼓勵金融創(chuàng)新的做大做強的機會和‘成千上萬億元’資金調(diào)動的展業(yè)機會”。

6月份，用益信托工作室發(fā)布的最新報告指出，保障房建設(shè)很有潛力成為信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域新的機遇和盈利增長點?！叭缒苷嫉孟葯C，也許將能成為信托公司培養(yǎng)核心盈利模式的機會，改變信托公司目前缺乏核心競爭力的現(xiàn)狀，為信托公司提供了一條新的出路?！?/P>

據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，今年1~5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項目，發(fā)行規(guī)模為65億元，占比上升到2.74%。而去年全年只有9家信托公司發(fā)行了23款保障房信托項目，發(fā)行規(guī)模為70.79億元，占信托總規(guī)模的1.8%。

顯然，信托機構(gòu)正在大力拓展保障房信托產(chǎn)品市場。雖然今年以來保障房信托發(fā)行量相對于全部信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量仍是非常稀少，但相對于去年已有較大增長，今年前5個月發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量幾乎追平去年全年發(fā)行量。

國內(nèi)60多家信托機構(gòu)在保障房領(lǐng)域躍躍欲試。自去年至今，共有13家信托機構(gòu)已經(jīng)發(fā)行保障房信托產(chǎn)品，據(jù)信，該領(lǐng)域也是眾多其他信托機構(gòu)重點拓展的方向。

王巍認(rèn)為，在國內(nèi)信托機構(gòu)中，相對于銀行系、保險系和AMC(即資產(chǎn)管理公司)系信托公司，央企系、地方系和實業(yè)系信托公司對保障房業(yè)務(wù)“相對積極，步伐較快；產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)模增長較快；業(yè)務(wù)和風(fēng)控體系的重視程度高”。

按照計劃，今年全國約1000萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)需在10月底之前全部開工。這一規(guī)定期限前還有不到5個月的時間，可以預(yù)見的是，各地保障性住房大規(guī)模集中開工的場景即將在此期間涌現(xiàn)。受相關(guān)監(jiān)管政策限制，銀行信貸不太可能第一時間站出來支持如此規(guī)模的保障房開工量，專家預(yù)測，在未來一段時間內(nèi)，保障房信托規(guī)模還將加速擴張。

主流模式凸顯

各地經(jīng)過一段時間的實踐探索，保障房信托主要模式已經(jīng)雛形初顯。

據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2010年保障房信托資金主要投向棚戶區(qū)改造和安居工程，體現(xiàn)在發(fā)行規(guī)模上，棚戶區(qū)改造占比超過50%，依次為安居工程、兩限房、經(jīng)濟適用房和廉租房。今年以來發(fā)行的保障房項目分化更為明顯，主要集中于安居工程和棚戶區(qū)改造，僅有一款信托計劃投向兩限房項目。

“理解當(dāng)前保障房信托的主流業(yè)務(wù)模式，核心就是抓住信托資金的實際運用方向?！蓖跷≌J(rèn)為，從資金流向來看，主流業(yè)務(wù)模式至少可以區(qū)分為七種：為地方政府融資、為房地產(chǎn)企業(yè)融資、為房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府的聯(lián)合開發(fā)體融資、為建筑企業(yè)融資、為私募基金提供融資、作為廉租房或公租房的REITs籌備模式和包括銀信接力、與社?；鸹蚬e金管理機構(gòu)合作等特殊的合作模式。

在這幾種主流業(yè)務(wù)模式之下，信托資金還有多種運用策略，這是信托資金靈活性特征最突出的表現(xiàn)。除了常見的貸款方式，還有股權(quán)投資、權(quán)益投資、準(zhǔn)資產(chǎn)證券化、信托型基金、信托+有限合伙+公司型基金等多種資金運用方式。

正是因為具有復(fù)雜多變的結(jié)構(gòu)性特征，在更具規(guī)模的種種社會資金進入保障房建設(shè)領(lǐng)域之前，信托資金具備了發(fā)揮其杠桿支點作用的突出優(yōu)勢。

在前述用益信托工作室報告中提出，針對廉租房和公租房項目，如果是資質(zhì)較好的地方融資平臺或者貸款抵押充足的房企，融資規(guī)模不大，可采用貸款方式。此外，較多項目可采用靈活的權(quán)益投資模式，例如該項目采用BT(建設(shè)—轉(zhuǎn)讓)模式，則可以用權(quán)益投資的方式，購買BT合同收益權(quán)，或者購買應(yīng)收賬款收益率，股權(quán)收益權(quán)等。若融資規(guī)模較大，多采用股權(quán)投資模式。當(dāng)然，最受關(guān)注的還是房地產(chǎn)信托組合運用模式或REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)模式。在REITs政策開閘之前，比較類似的基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相對比較具有可操作性，能分散風(fēng)險。

“保障房是個好籮筐”

今年以來，保障房信托規(guī)模迅速增大引起廣泛關(guān)注。其中，關(guān)于保障房信托收益向普通商品房信托產(chǎn)品看齊的現(xiàn)象，關(guān)于可能存在的借保障房之名行商品房開發(fā)之實的現(xiàn)象，更是社會各界批評的話題。

這些批評失之偏頗，至少在監(jiān)管層明確表態(tài)之前，苛責(zé)不宜加諸信托本身。眾所周知，保障性住房之所以集中爆發(fā)融資困難，關(guān)鍵原因之一就是為確保其保障性能，在投資方面不僅占用資金規(guī)模大，而且資金使用周期較長。在支持保障房建設(shè)的公共性質(zhì)資金來源不足的情況下，不得不大力發(fā)展社會融資，那就必然要遵循市場規(guī)律，允許采用合法合理合規(guī)的手段提升其與社會資金的議價能力。借用信托業(yè)內(nèi)人士的說法，“凡是監(jiān)管層沒有明文禁止的都是可以創(chuàng)新探索的。”

國內(nèi)股權(quán)債權(quán)融資的資本市場并沒有為保障房專門配套設(shè)計相關(guān)制度，正如前文所述，信托資金是當(dāng)前能夠支持保障房建設(shè)的重要的杠桿性資金，其相應(yīng)的風(fēng)險控制措施無法回避，但土地政策以及分配措施都與信托產(chǎn)品的風(fēng)險偏好不完全匹配，通過各種措施進行風(fēng)險統(tǒng)籌成為地方推進保障房項目的必然選擇。

棚戶區(qū)改造項目是目前信托資金進入最多的領(lǐng)域。由于其多與商業(yè)開發(fā)捆綁實施，其信托項目與普通房地產(chǎn)信托項目融資模式基本一致。

信托公司介入經(jīng)濟適用房開發(fā)的阻礙是缺少足額抵押物。經(jīng)濟適用房土地由國家劃撥，意味著不能將土地作為抵押物，政府信用或政府背景信用是信托公司介入經(jīng)濟實用房的重要保障，但這需要政策配套支持。另外，信托資金介入經(jīng)濟適用房還會遇到建設(shè)周期、退出安排等因素的影響。

當(dāng)然，也不能因此無視保障房信托熱潮中可能隱含的風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前保障房信托產(chǎn)品中的保障房概念并不嚴(yán)謹(jǐn)。有的名為棚戶區(qū)改造或城中村改造，實際從事與保障房不相干的商業(yè)開發(fā)；有的保障房項目已經(jīng)完工，信托資金名為替換保障房墊資，實際轉(zhuǎn)向開發(fā)；有的信托資金約定投向就是混合類產(chǎn)品，保障房只是一個假定的資金投向；也有的名義投向保障房項目用地，實際用于土地儲備。當(dāng)然也有真正為法定保障房項目提供資金支持的實質(zhì)性保障房信托產(chǎn)品。

信托并沒有真?zhèn)沃畡e，只是保障房概念豐富多樣，才是真假保障房信托提法的根源。對于信托機構(gòu)而言，只要是符合其風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)擁有市場需求的信托產(chǎn)品都會去做，而如何定義保障房，更多地體現(xiàn)了地方政府的意志。

“保障房是個好蘿筐，什么都可以往里裝?！边@一點也被視為保障房信托風(fēng)險的關(guān)鍵因素。在一些地方，保障性住房的外延已經(jīng)大大擴展，不僅包括經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房和棚改項目，也包括諸如兩限房、回遷房、定向安置房、中低價位中小套型普通商品房、城中村改造項目、舊城改造項目和城市綜合整治項目等各種名目。