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　　由于房地產(chǎn)市場買賣雙方長時間處于僵持狀態(tài)，房地產(chǎn)商承受的資金壓力已經(jīng)越來越大?！皬你y行的角度，開發(fā)貸的頭寸都比較緊，未來還將嚴格執(zhí)行國家的相關(guān)規(guī)定，甚至要更加嚴格。”民生銀行房地產(chǎn)金融事業(yè)部總經(jīng)理林峰表示，“在此背景下，信托、債券乃至民間資本就開始在金融市場上活躍?！?/P>

　　“就信托而言，今年市場討論的重點就是如何參與保障房建設(shè)，有哪些模式，這些模式有哪些利弊。”中融信托全國房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)傅冬亮介紹說。

　　由于政策面對資金的收緊，信托業(yè)續(xù)演著房地產(chǎn)業(yè)“救火隊長”的角色。

　　傅冬亮認為，房產(chǎn)商切勿把信托當作“銀行二號”，應(yīng)注重循序漸進的金融轉(zhuǎn)型，實踐“結(jié)構(gòu)投資”。

　　保障房信托三模式

　　地產(chǎn)信托的發(fā)展由來已久，但前幾年由于關(guān)注度不夠、政策面監(jiān)管過嚴等問題，信托處在一個“跟著銀行走”的被動地位——房企通過銀行發(fā)布理財產(chǎn)品，銀行在房企融資中牢牢占據(jù)著主導(dǎo)地位?！坝捎阢y行資金的收緊，信托的靈活性開始顯現(xiàn)，目前我們很多業(yè)務(wù)都在保障房上，總體而言，保障房是信托比較喜歡的產(chǎn)品?！备刀琳f。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前保障房投融資模式共有三種，每一種針對不同的融資的對象。

　　第一種是針對國有企業(yè)的。因為國有企業(yè)的特征，上面有主管機構(gòu)，如果是股權(quán)投資，報批的流程時間太長，根本不可控。

　　一般情況這類國有公司都是當?shù)氐氖?、區(qū)所謂的城投平臺或者是城投公司，無論其是兩層結(jié)構(gòu)還是三層結(jié)構(gòu)，最好是這個項目公司最上層的集團。信托公司從風(fēng)險控制的角度來說，可能會派出一位董事，對它的一些重大決策需要有知情權(quán)，當然這個條件是一事一議的，對于特別大的國有企業(yè)來說，談判的溢價并不高。

　　第二個模式是跟房地產(chǎn)股權(quán)相掛鉤，比較適合于一些民營開發(fā)商。發(fā)了一個信托產(chǎn)品之后，階段性去持有這個項目公司的股權(quán)。因為只有作為股東方，才有資格去監(jiān)管這個項目公司后續(xù)的銷售收入。

　　第三個模式是與政府的投融資平臺合作。這個是二三線城市，特別是三四線城市采用的一種模式，會牽涉到代建的問題。其方式是開發(fā)商跟政府簽訂協(xié)議書，建設(shè)資金由開發(fā)商來承擔，政府階段性會支付一些工程款，或者在房子基本上結(jié)構(gòu)封頂?shù)臅r候，分一次或兩次把款結(jié)清。這樣的融資模式涉及到三方，一個是開發(fā)商，是建設(shè)主體；一個是金融機構(gòu)；另外一個是當?shù)卣?，相對比較復(fù)雜。

　　銀信合作辟新徑

　　銀行信貸頭寸已確實非常緊張。截止到5月，很多銀行按揭款就算是批得出，也沒有頭寸發(fā)放，因此銀行通過跟信托公司的合作，利用它的合作方為客戶提供一些投融資的業(yè)務(wù)，以期在存貸款方面、在中間業(yè)務(wù)方面使自己的收益最大化。

　　傅冬亮分析認為，銀行特別是分行、總行這個層面，投行部也好，金融市場部也好，因為他們手上最大的競爭優(yōu)勢是在全國的客戶群，也就是購買他們理財產(chǎn)品真正的投資人，所以他們會通過一些資金池的概念，可能會做成有限合伙的模式，直接去服務(wù)一些大中型的開發(fā)商。

　　“最近我收到一個郵件，是某家銀行的總行發(fā)來的，他們剛剛出來一個文，中央需要央企、國企建1000萬套的保障房。那個文的核心意思就是，只要企業(yè)的建設(shè)指標能進入1000萬套的，銀行就會幫企業(yè)去發(fā)一個中期票據(jù)，到銀行間債券市場轉(zhuǎn)讓，融資成本大概在6%～7%。”傅冬亮告訴記者，“其實，如果有一家銀行、一家信托聯(lián)合起來為一個開發(fā)商在保障房建設(shè)當中提供金融管家服務(wù)，其產(chǎn)品在市場上一定可以受到追捧?！?BR>