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“以房養(yǎng)老”，這個概念大家可能都聽過。國家試點的正規(guī)“以房養(yǎng)老”項目一般指的是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，并只授權(quán)保險公司提供相關(guān)的產(chǎn)品。這種“以房養(yǎng)老”模式，簡單說來就是老年人把自己的房產(chǎn)抵押給保險公司，但繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)等權(quán)力，并可以定期從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金，待老人身故后，保險公司可以處置抵押的房產(chǎn)。不過此類形式的業(yè)務(wù)，目前開展上屬于起步階段，但“以房養(yǎng)老”這個概念，卻成了許多騙子招搖撞騙的幌子。

村里有個騙子王二，想騙一筆錢。于是他找到了王老太，讓王老太把她自己的房子抵押給李四，借一筆錢，然后把借來錢給王二，他每個月給王老太利息。最后，王老太抵押了房子，錢也給了王二。王二沒幾天跑路了，李四來要賬，要收了王老太的房子。這個看起來荒誕的故事，就是2019年暴雷的“中安民生”案例的極簡要素概括?，F(xiàn)實中，“王二”的各種操作迷惑性更強。

1． “以房養(yǎng)老”變“押房借款”。中安民生會安排受騙老人，以房產(chǎn)為抵押，向第三方的機構(gòu)或個人借款(下稱“貸款人”)。借款的過程中，中安民生的工作人員，甚至?xí)汤先艘惶渍f辭，謊稱老人自己借款是用于經(jīng)營用途。老人的房子抵押給了貸款人之后，中安民生如果不還錢，房產(chǎn)就有可能被貸款人收走。

2 .中安民生的人會控制住老人的借款賬戶，把貸款人打來的錢直接轉(zhuǎn)給中安民生控制人的賬戶，購買中安民生的“理財產(chǎn)品”。此時，受騙老人通過抵押房子借來的現(xiàn)金，也被轉(zhuǎn)入了騙子的賬戶，實際上受騙老人已經(jīng)“房財兩空”了。

3.最后，中安民生會假惺惺的和受騙老人簽署“投資理財”的協(xié)議，承諾借款利息會幫老人墊付，每個月還給老人6%左右的“收益”，老人每月坐著等領(lǐng)錢就行了。當(dāng)然，這些都是建立在“龐氏騙局”上的空頭承諾，等到中安民生找不到新的資金來維持騙局，就徹底跑路了。

由于騙子精心編織了各種光環(huán)，騙取了老人的信任，又通過復(fù)雜的借貸關(guān)系、合同文本，將騙局的線索埋藏在老人的知識盲點之后，造就了這種“你抵押房子，借錢給我”的荒誕騙局。對于這種騙局，對于缺乏專業(yè)知識的投資者來說，識別起來可謂困難重重。但是我們還是可以總結(jié)幾個這個例子中違反常理的重點，來幫助大家更好的識別騙局的本質(zhì)。

疑點一：項目收益偏離常理。

這個案例中，受騙老人收到的收益并不高，只有6%左右，看似是一個可以實現(xiàn)的合理收益。但老人抵押房產(chǎn)貸款的資金，借款利息是年化24%左右，這部分成本騙子公司也是承諾承擔(dān)的。這樣加起來，騙子的項目需要有30%以上的收益才可以保證利息和老人的收益都可以兌現(xiàn)，這在真實的市場中是很難實現(xiàn)的。

疑點二：既然是“以房養(yǎng)老”，為什么不要房子。

通過我們之前舉例的正規(guī)以房養(yǎng)老項目可以看出，真正的以房養(yǎng)老，是金融機構(gòu)先支付老人定期的資金，并在未來獲得老人房子的所有權(quán)，之后通過處置房產(chǎn)獲利。但是騙子承諾的項目，一不要房子，二還要給老人提供投資收益，這種操作非常反常。為什么騙子并不想要老人的房子，而是讓老人通過抵押房產(chǎn)貸款的方式，把房子變成現(xiàn)金呢？因為騙子如果拿到房子這種不動產(chǎn)，帶也帶不走，變現(xiàn)也不方便，不好實現(xiàn)他們卷款跑路的目的，只有把現(xiàn)款騙到手，才好脫身。投資者如果面對以房養(yǎng)老的項目，一定要看看對方最后是不是要獲得房子的產(chǎn)權(quán)，以及在何種情況下才能取得產(chǎn)權(quán)。一定要抓住這個核心，不能讓對方把房子輕易的變現(xiàn)，不然對方的承諾將很難保障。

疑點三：如果是合理合法的項目，為何要欺騙貸款人。

這個案例中，騙子要求老人在抵押房產(chǎn)時，提供虛假的借款理由，如借錢是用于經(jīng)營企業(yè)、購買材料、用于消費等。如果項目合法，業(yè)務(wù)合規(guī)，為何這些公司要處心積慮的教老人說謊話呢？因為這些虛假的借款目的，不僅是欺騙他人，也為老人被騙后依法維權(quán)帶來了許多障礙，法律很可能會支持貸款人收走老人抵押的房產(chǎn)。

一般銀行的房產(chǎn)抵押貸款，也是只能用于經(jīng)營或消費的，不能用于投資，用貸來的錢去購買理財，屬于違約，貸款人是可以提前終止借款協(xié)議的。

當(dāng)然，這些疑點可以幫助我們提高警惕，但騙子的手法總是層出不窮的，最好的辦法還是找正規(guī)的金融機構(gòu)，找信得過的專業(yè)人士作為咨詢顧問。不能因為合同文本復(fù)雜，自己不懂就不再深究其內(nèi)容了。涉及大額資金，一定要看清合同，找人研究透條款，不給騙子留機會。

最后，新出臺的《中華人民共和國民法典》，新設(shè)立了“居住權(quán)”，作為一項特殊的物權(quán)。未來房屋的所有權(quán)和居住權(quán)可以相分離，更加有利于真正的“以房養(yǎng)老”模式的實施。未來老人一定要牢牢把握住房屋的“居住權(quán)”，不讓“老無所依”的悲劇再上演。