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　　“除萬科、金地、招商、綠城等一線開發(fā)商外，其他二三線開發(fā)商在接下來一段時間要拿到信托的錢非常難了。從7月開始，平安、愛建、中融等大型信托公司的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將不接受新的房地產(chǎn)信托申請，除非這家房地產(chǎn)公司跟這家信托有著良好的合作關(guān)系。”上述投資總監(jiān)告訴記者。

　　今年以來，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)攀高。據(jù)用益信托工作室最新公布的數(shù)據(jù)，今年前5個月集合信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模達(dá)1168億元，占信托資金總量的45%。其中5月份當(dāng)月投向房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為256億元，高于4月份的248億元和3月份的194億元。

　　房地產(chǎn)信托的火爆再次引起了監(jiān)管層的注意。今年6月初至今，包括中融信托、平安信托、中信信托等在內(nèi)的20多家信托公司陸續(xù)收到來自銀監(jiān)部門的“窗口指導(dǎo)”電話。

　　“近段時間房企通過信托渠道融資成本不斷走高，目前已經(jīng)在30%左右，最高的甚至已高達(dá)45%。即使房企還能承受當(dāng)前的融資成本，但這偏離了正常范圍，中長期來看風(fēng)險不可小覷。”上海銀監(jiān)局某內(nèi)部人士在接受本報記者采訪時表示，“在緊縮的貨幣政策調(diào)控下，固定收益類信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的增加將會削弱貨幣政策的功能。同樣，在市場資金比較緊張的情況下，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益也會水漲船高。”

　　上述投資總監(jiān)告訴記者，投資者可以實現(xiàn)較高的投資收益，信托公司作為中間方可以取得不錯的提成，而房企又可以解決資金之渴，三方共贏之下，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托產(chǎn)品持續(xù)走熱。

　　盡管風(fēng)險劇增，但是很多房企還是通過信托來籌集資金。6月29日，中華企業(yè)發(fā)起一筆3億~4億元的信托融資，預(yù)期年化收益率為8.6%~10%。該信托由五礦信托發(fā)起，名為“中華企業(yè)優(yōu)債投資二號集合資金信托計劃”。其中，優(yōu)先級2億~3億元，劣后級約1億元，預(yù)定期限為18個月，按信托季度分配收益。

　　此外，為保證回購資金來源，雙方鎖定中華企業(yè)旗下南郊中華園項目三期未來銷售收益作為第二還款來源。中華園項目三期為聯(lián)排別墅，預(yù)測面積7.33萬平方米，共322套，下半年開始銷售，預(yù)計將實現(xiàn)銷售收入近3億元。

　　“由于房地產(chǎn)市場的限購，別墅很難拿到預(yù)售證，所以這筆信托的風(fēng)險也是非常大的?！鄙虾Ｉ晟脴I(yè)有限公司執(zhí)行總裁林玉芬告訴記者。

　　轉(zhuǎn)攻股權(quán)投資

　　“銀監(jiān)會鼓勵信托公司參與到開發(fā)商的項目上，不是單純在融資，而是真正的項目投資，要讓信托公司既為開發(fā)商融資，也參與開發(fā)商的項目分紅以及承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。”上述投資總監(jiān)說。

　　在監(jiān)管層下發(fā)的控制房地產(chǎn)信托發(fā)展節(jié)奏的“窗口指導(dǎo)”中，并未對股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行控制，而是主要控制貸款類產(chǎn)品，股權(quán)投資類產(chǎn)品或受到開發(fā)商以及市場的青睞。5月第三周發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，單款產(chǎn)品最大募集規(guī)模高達(dá)10億元，該產(chǎn)品為中融信托發(fā)行的“銀川鴻曦股權(quán)投資集合資金信托計劃”，也是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域股權(quán)投資類產(chǎn)品，預(yù)期收益率達(dá)到17%。

　　上述投資總監(jiān)告訴記者，目前房地產(chǎn)信托的風(fēng)險主要來自3個方面：資金被挪用的風(fēng)險，項目無法完工的風(fēng)險和房產(chǎn)賣不出去的風(fēng)險。如果以股權(quán)投資的方式參與開發(fā)商的項目，信托公司在前期不會收很高的利息，而且可以保證資金不被挪用。但是如果所投資的項目進(jìn)展順利，開發(fā)商會損失相應(yīng)的利潤，在目前的條件，很多開發(fā)商未必能接受。

　　另外，信托公司參與項目的投資，不單是財務(wù)投資人，需要參與到項目的管理和開發(fā)，可以保證項目的按時完工，但這對于開發(fā)團(tuán)隊的成熟性要求比較高，一般的中小開發(fā)商達(dá)不到信托公司選擇開發(fā)商的要求。

　　蘇州信托董事長朱立教認(rèn)為，得益于這幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)信托已成為絕大多數(shù)信托公司重要的利潤來源。實際上，房地產(chǎn)信托下一步的發(fā)展主要取決于兩個不確定因素：一是房地產(chǎn)的繁榮是否還能持續(xù)下去，或者說今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)是否仍處于上升期；二是嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控是否也仍將持續(xù)下去。

　　“市場環(huán)境的不同，每個信托公司都會有各自的應(yīng)對策略，但不管怎么樣，在當(dāng)前應(yīng)特別注意合規(guī)風(fēng)險?！敝炝⒔陶f。