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    與銀行比較，信托公司在介入保障房建設(shè)上有其特有的優(yōu)勢(shì)，主要是機(jī)制體制更加靈活，資金審批投放速度快，資金運(yùn)用方式也更加多樣，可以是債權(quán)形式，也可以是股權(quán)形式，還可以是債權(quán)加股權(quán)的混合形式。在風(fēng)險(xiǎn)控制手段上，信托可以運(yùn)用的手段也更加多樣。這些都為信托公司進(jìn)入保障房市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。

    2011年“兩會(huì)”，保障房成為了一個(gè)熱門詞匯。無(wú)論是代表委員提案，還是媒體、百姓關(guān)注的話題，保障房都成為了一個(gè)關(guān)鍵詞。3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)也明確表示，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。而幾乎與此同時(shí)，今年全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套的任務(wù)指標(biāo)已分解到各省份，中央財(cái)政資金也將在全國(guó)“兩會(huì)”前后陸續(xù)下?lián)堋Ｄ壳坝邢⒎Q，按照各省市簽訂的《目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，10月31日前，這1000萬(wàn)套保障房必須全部開(kāi)工。

    據(jù)估算，1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)所需資金至少在1.3萬(wàn)億元左右。有人士分析，將國(guó)家及地方政府各種資金來(lái)源考慮在內(nèi)后，仍有近萬(wàn)億元的資金缺口。這還未將征地拆遷補(bǔ)償考慮在內(nèi)，另外，公共設(shè)施配套等費(fèi)用超出計(jì)劃的部分也需地方政府負(fù)擔(dān)，地方財(cái)政負(fù)擔(dān)相當(dāng)大。在財(cái)政資金支持有限的情況下，由于目前貸款規(guī)模收緊，整個(gè)信貸市場(chǎng)供不應(yīng)求，商業(yè)銀行為了達(dá)到盈利目標(biāo)，也必然會(huì)追逐利潤(rùn)較高的項(xiàng)目，而保障房貸款綜合定價(jià)難以令人滿意，所以不少銀行興趣不大。在這種背景下，保障房另外的一個(gè)融資渠道出現(xiàn)了：信托。

    2月26日，全國(guó)社會(huì)保障基金投資南京保障房30億元信托貸款項(xiàng)目簽約儀式舉行。這30億元資金將專項(xiàng)用于支持南京市花崗、西善橋等四個(gè)保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，建筑總面積將達(dá)到980萬(wàn)平方米，可為南京市提供8萬(wàn)套保障性住房。這一項(xiàng)目也成為投資最大的一單保障房信托項(xiàng)目。實(shí)際上，在信貸類銀信合作產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托和證券信托產(chǎn)品都相應(yīng)地被規(guī)范的背景下，投資渠道相對(duì)狹窄的信托公司也在尋找新的投資領(lǐng)域，而保障房也正是許多信托公司關(guān)注的重點(diǎn)。記者采訪中了解到，去年下半年開(kāi)始，許多信托公司已經(jīng)在接洽甚至儲(chǔ)備了一些保障房項(xiàng)目。在這一領(lǐng)域，一些信托公司也已經(jīng)進(jìn)行了探索，最初有些是與保障房、棚戶區(qū)改造相關(guān)的項(xiàng)目，后來(lái)也出現(xiàn)了純保障房項(xiàng)目。2008年，新時(shí)代信托就發(fā)行了哈爾濱棚戶區(qū)改造項(xiàng)目資金信托計(jì)劃，籌集資金6億元；去年湖南信托發(fā)行了湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造—江灣上品片區(qū)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃。而中信信托的“民享1號(hào)保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目”則是一款純保障房信托產(chǎn)品，募集資金總額2億元，為淮安開(kāi)發(fā)控股有限公司在BT（即“建設(shè)-回購(gòu)”）模式下承建當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ添?xiàng)目而產(chǎn)生的回購(gòu)款進(jìn)行流動(dòng)化安排。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月已經(jīng)發(fā)行了投資于有保障房性質(zhì)的信托計(jì)劃4款，算上近期全國(guó)社?；馉款^的“南京方案”，發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)58.9億元，這個(gè)數(shù)字已達(dá)去年全年10.8億元規(guī)模的545%。

    與銀行比較，信托公司在介入保障房建設(shè)上有其特有的優(yōu)勢(shì)，主要是機(jī)制體制更加靈活，資金審批投放速度快，資金運(yùn)用方式也更加多樣，可以是債權(quán)形式，也可以是股權(quán)形式，還可以是債權(quán)加股權(quán)的混合形式。在風(fēng)險(xiǎn)控制手段上，信托可以運(yùn)用的手段也更加多樣。這些都為信托公司進(jìn)入保障房市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。

    簡(jiǎn)單從數(shù)字上看，今年前兩個(gè)月58.9億元有保障房性質(zhì)信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模并不大，即使按照簡(jiǎn)單算術(shù)法將這一數(shù)字乘以6，全年也僅僅是不到400億元的規(guī)模，無(wú)論是與全國(guó)1萬(wàn)億元保障房的資金缺口還是與去年3萬(wàn)億元的信托資產(chǎn)規(guī)模比較，這一數(shù)字似乎都微不足道。事實(shí)上，雖然許多信托公司對(duì)于保障房領(lǐng)域有很大的興趣，但目前保障房信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量不高，其中的原因，也不外乎收益低，難以覆蓋信托的高資金成本。但這也并非是完全無(wú)解的問(wèn)題。

    事實(shí)上，許多地方政府在進(jìn)行保障房建設(shè)中，都會(huì)進(jìn)行統(tǒng)籌安排。對(duì)于幫助政府進(jìn)行保障房建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，政府一般都會(huì)在其他項(xiàng)目或土地上給予一定的優(yōu)惠或政策支持。與其他的商品房建設(shè)一樣，保障房的建設(shè)同樣也需要其他配套的商業(yè)地產(chǎn)以及道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)于保障房建設(shè)資金的融資問(wèn)題，如果信托公司能夠幫助地方政府也同樣地進(jìn)行統(tǒng)籌安排，對(duì)于幫助政府解決收益較低的保障房項(xiàng)目融資的信托公司，在其他項(xiàng)目的融資安排上給予政策支持，則保障房信托項(xiàng)目的收益問(wèn)題就會(huì)得到解決。所以在可操作性上，這樣的方式應(yīng)該沒(méi)有障礙。與此同時(shí)，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)、棚戶區(qū)改造等很多會(huì)涉及大量拆遷，而拆遷安置費(fèi)用又是各地方政府必須考慮的一大筆費(fèi)用。保障房越早建好地方政府越節(jié)省安置費(fèi)用，被地方政府所最為看重的社會(huì)效益也會(huì)更明顯地體現(xiàn)，所以在保障房建設(shè)已經(jīng)成為地方政府工作一項(xiàng)硬指標(biāo)、保障房建設(shè)融資渠道不暢的背景下，地方政府顯然也會(huì)更樂(lè)于接受這種方式。

    當(dāng)然，采用這種方式所提高的收益肯定不會(huì)像純商品房項(xiàng)目那樣高，但仍然會(huì)對(duì)信托公司產(chǎn)生極大的吸引力。這種吸引不僅在于信托公司投資渠道收窄的背景下，信托公司還沒(méi)有找到更好的投資領(lǐng)域；更在于其風(fēng)險(xiǎn)控制更加簡(jiǎn)單和容易。在解除了低收益問(wèn)題之后，對(duì)于信托公司還有一個(gè)問(wèn)題，就是在“凈資本約束”下不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)問(wèn)題。從信托公司的角度，最希望的當(dāng)然是以最低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)取得更高的收益。但如果對(duì)于保障房項(xiàng)目和與之捆綁的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，則很有可能因?yàn)槭找媾c風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不匹配導(dǎo)致信托公司不愿意去做。解決這一問(wèn)題的辦法，則需要監(jiān)管層在保障房和與之捆綁的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間，找到一個(gè)更合理的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的數(shù)值，讓信托公司更有興趣去做這樣一件于國(guó)于民都有利的事情。如果這一模式能夠推廣開(kāi)來(lái)，則不僅解決了保障房建設(shè)資金問(wèn)題，也為信托公司找到了一個(gè)新的投資領(lǐng)域。