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       由中國(guó)人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(下稱《管理辦法》)目前已經(jīng)在相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)中進(jìn)行第二輪征求意見(jiàn)。這意味著，央行版的偏債型REITs方案正日臻成熟。

       “首批REITs試點(diǎn)將采取偏債型模式?！?月10日，央行有關(guān)人士向本刊記者表示。這種偏債型的REITs，類似以物業(yè)租金作為抵押的債券融資，試點(diǎn)的具體時(shí)機(jī)要等央行行長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)之后才能確定，目前主要完善基礎(chǔ)制度。

       2009年下半年，央行召集相關(guān)部委召開(kāi)會(huì)議并成立REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組，其成員包括發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等11個(gè)部委，甚至還包括全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)。

       按照原計(jì)劃，REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組制定的相關(guān)制度于2009年9月上報(bào)國(guó)務(wù)院，并計(jì)劃在年底前由上海、北京、天津三地各推出一例試點(diǎn)。

       一位接近監(jiān)管層的律師向本刊記者透露，2009年10月之后，中央對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)政策有所收緊，在國(guó)務(wù)院層面，REITs試點(diǎn)推出的具體時(shí)機(jī)要與房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏協(xié)調(diào)。然而，上述央行人士表示，REITs試點(diǎn)的推出時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)調(diào)控之間沒(méi)有必然關(guān)系，REITs試點(diǎn)涉及商業(yè)物業(yè)，而此次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)則是住宅物業(yè)。

       2月5日，在香港上市不到半年的北京房企金隅股份(02009.HK)公告稱，將根據(jù)可能成立的房地產(chǎn)信托，發(fā)行一筆本金額不超過(guò)50億元的房地產(chǎn)信托受益券。這被市場(chǎng)解讀為金隅股份可能希望試水REITs。

       一波三折

       根據(jù)《管理辦法》，央行版偏債型REITs方案中，REITs的委托方為房地產(chǎn)企業(yè)，受托方為信托公司，并通過(guò)信托公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時(shí)，委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格收購(gòu)受益券。

       作為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，可以按照資產(chǎn)證券化的原理，通過(guò)受益權(quán)分層安排，滿足風(fēng)險(xiǎn)偏好不同的委托人與受益人。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，偏債型REITs的融資成本將可能低于銀行貸款。

       央行版偏債型REITs方案相對(duì)謹(jǐn)慎，首先選擇在銀行間市場(chǎng)面向部分機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者發(fā)行。早在2007年，央行就醞釀在銀行間市場(chǎng)推出偏債型REITs。但當(dāng)年爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)，令中國(guó)監(jiān)管當(dāng)局基本擱置了REITs的試點(diǎn)。

       不過(guò)，在次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，中國(guó)推出REITs的呼聲又日漸高漲。2008年12月，在國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“金融國(guó)九條”的政策措施中，房地產(chǎn)信托投資基金首次在國(guó)務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。緊接著，國(guó)務(wù)院發(fā)布的“金融國(guó)30條”，再次明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。

       2009年，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)三大主要監(jiān)管部門對(duì)REITs方案的制定均持較開(kāi)放的彈性姿態(tài)。但在發(fā)行模式上，REITs方案逐漸分化為央行制定的偏債型REITs和證監(jiān)會(huì)制定的偏股型REITs。

       “原先希望設(shè)定統(tǒng)一的指導(dǎo)框架，但因?yàn)樾再|(zhì)不同，最終由央行、證監(jiān)會(huì)兩部門根據(jù)相應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分別制定相關(guān)管理辦法?！鄙鲜鲅胄腥耸勘硎?。

       目前，證監(jiān)會(huì)制定的偏股型REITs尚無(wú)成熟定案。此前，嘉實(shí)基金、中信證券等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合房地產(chǎn)公司，已提出初步的REITs方案，并鎖定了一些地產(chǎn)項(xiàng)目，但就采用公司制模式還是采用契約式模式，仍存爭(zhēng)議。

       從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，偏股型REITs，其結(jié)構(gòu)原理類似于將基礎(chǔ)資產(chǎn)打包上市，發(fā)行的份額可以在交易所平臺(tái)進(jìn)行公開(kāi)交易，因此相關(guān)方案更為復(fù)雜，制度突破的意義亦更大。

       政策待解

       一直以來(lái)，REITs在中國(guó)推出的一些政策障礙，目前尚未得到實(shí)質(zhì)性的解決。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)兼人民銀行上?？偛拷鹑谑袌?chǎng)管理部主任穆懷鵬提出三項(xiàng)原則：產(chǎn)品構(gòu)造要簡(jiǎn)單；信息披露要充分；政策問(wèn)題要解決。

       此前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雙重征稅及信托財(cái)產(chǎn)的登記，是REITs推出面臨的兩大政策難題。

       按照2001年頒布的《信托法》，信托財(cái)產(chǎn)需要辦理信托登記，否則該信托將不產(chǎn)生效力。而相關(guān)法律法規(guī)并未就信托登記的主管部門或受理機(jī)構(gòu)，以及如何辦理信托登記作出具體規(guī)定。

       此次征求意見(jiàn)的《管理辦法》第十一條“信托財(cái)產(chǎn)及其登記”中明確，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。

       “信托登記這一塊，建設(shè)部也正在推進(jìn)?！鄙鲜鲅胄腥耸肯蛴浾弑硎觥?/P>

       在稅負(fù)方面，REITs在收到租金后應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而分配剩余收益時(shí)，發(fā)起人可能還須繳納剩余收益的營(yíng)業(yè)稅，出現(xiàn)“雙重”納稅。不過(guò)，國(guó)稅總局至今并未對(duì)REITs產(chǎn)品是否將最終獲得稅收優(yōu)惠政策作出回應(yīng)。

       上述央行人士表示：“要等我們把框架推出之后，稅務(wù)總局才能看稅收方面怎么辦?！?