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　　“上海版”REITs（房地產投資信托基金）方案已報送上海市有關部門。

　　早報記者昨日了解到，最終上報的方案具體有三個：一為浦東新區(qū)方面起草的“央行版”方案，涉及金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團四家大型國企的物業(yè)資源，通過銀行間市場發(fā)行；一為同樣采用央行主導模式的“陸家嘴方案”，該方案由陸家嘴集團自行設計，涉及陸家嘴集團旗下的三個樓宇——包括渣打銀行大廈、陸家嘴軟件園的兩幢辦公樓宇；此外就是“證監(jiān)會版”方案，借助交易所市場發(fā)行。

　　知情人士透露，考慮到法律、稅收障礙相對較多，由證監(jiān)會主導的發(fā)行股權類產品的方案雖未被放棄，但已基本與首只REITs產品無緣。

　　“期待給予浦東地區(qū)先行先試的政策，一旦相關政策有所突破，（證監(jiān)會主導的方案）便可立即開展試點?！敝槿耸咳缡钦f。

　　據(jù)推斷，最終方案很可能以“央行版”方案為主，并糅合“陸家嘴方案”。

　　根據(jù)“央行版”方案，金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團將提供年租金收入可達4.7億元的物業(yè)，把這些物業(yè)未來10年的租金收益權“打包”設立信托，然后由發(fā)行人委托主承銷商，在銀行間市場向符合條件的機構投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證，募集資金總額將達35億元。

　　據(jù)了解，置入REITs資產包的資產均為上述四大集團旗下優(yōu)質資產。上述知情人士透露，四大集團置入的物業(yè)均有1年以上經營歷史，出租率超過80%。

　　此前，有媒體報道，金橋集團、外高橋集團和張江集團三家公司擬將旗下工業(yè)地產打包上市，涉及物業(yè)總數(shù)達105項，建筑面積合計約139.61萬平方米。

　　據(jù)悉，為力爭率先在國內推出REITs試點，浦東新區(qū)不僅果斷放棄“證監(jiān)會版”方案，選擇由央行主導的債券型REITs模式，更是邀請了中金公司擔任此次REITs發(fā)行的主承銷商，并約定由中金公司余額包銷，以保障順利發(fā)行。中金公司曾于2006年承擔了國內首例企業(yè)資產證券化（中國聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡租賃費收益計劃）的運作。

　　此前，全國工商聯(lián)房地產商會在北京召開的全國房地產商會秘書長會議傳出的消息顯示，北京、上海、天津將成為REITs首批試點城市，其中，浦東的REITs方案有望在三季度進入市場。

　　“收益率至少要達到6%”

　　REITs的收益率能達到多少，無疑是市場最為關心的。

　　“收益率要等發(fā)行前幾天按市場行情才能最終確定?！币晃粎⑴c方案設計的機構人士透露。

　　對于機構投資者而言，10年期的REITs的年化收益率起碼得高于6%才具有一定的吸引力。對比10年期國債和企業(yè)債而言，目前10年期的國債收益率為3.521%（無需繳稅），而一般企業(yè)債則為5%以上（含稅）。

　　但早報記者根據(jù)REITs方案初略估算，按照“央行版”方案所述，REITs資產包中年租金收入共計4.7億元，如果未來10年內租金難有大幅度上漲，則平均每年的收益率很難達到6%。

　　“如果收益率過低，就算發(fā)行成功，REITs作為資產支持證券的一種形式，未來在銀行間的流動性也不會好， 因為目前市場資產支持證券的產品整體規(guī)模就很少，再加上屬性較為復雜，并不受機構青睞?！辈澈ＷC券債券分析師徐華說。

　　從發(fā)行成本來看，“央行版”方案的成本略低于銀行借貸等常規(guī)融資模式。據(jù)悉，包括發(fā)行中介費用在內，浦東這套REITs方案的融資成本約4.7%，可比傳統(tǒng)融資模式節(jié)約成本約0.5%。