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     房地產(chǎn)信托已然風(fēng)光不在。

     盡管“綠城事件”尚無定論，但多位接受采訪的信托人士表示，“綠城事件”會加重市場對地產(chǎn)信托的擔(dān)憂氛圍?！敖诓粫侔l(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，因為政策面持續(xù)收緊，審批周期較長，更重要的是市場環(huán)境不好，投資者對地產(chǎn)類失去信任?！蹦承磐泄井a(chǎn)品設(shè)計經(jīng)理向《中國經(jīng)營報》記者表示。

     房地產(chǎn)項目“斷炊”，信托公司的高收益盛宴如何繼續(xù)？在房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下滑的情況下，信托公司正瞄準礦產(chǎn)資源類項目。

     “繞道”地產(chǎn)

    “不知道投什么，但是明確知道不投房地產(chǎn)信托。”投資者這種一概否定的排斥心理讓地產(chǎn)信托項目的市場認購降至冰點，尤其是住宅類項目。

     “‘非地產(chǎn)項目’是目前客戶的第一要求，在此條件之下，即便收益低1~2個百分點都可以接受。”北京格上理財顧問有限公司副總經(jīng)理石端義表示。而近兩個月內(nèi)只推出一款地產(chǎn)項目的信托公司工作人員也表示，“由于很難發(fā)售，已經(jīng)交給銀行代銷?！?/P>

    項目遇冷的，并非一兩只產(chǎn)品，也并非一兩家信托公司。據(jù)康宏理財控股有限公司研究部的統(tǒng)計，今年6月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托有144款，8月份數(shù)量縮水至74款，下降了近50%。“今年上半年房地產(chǎn)類信托的資金總量就超過了去年全年。直到監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行‘窗口’指導(dǎo)，以及‘限購令’等一系列嚴厲政策出臺后，房地產(chǎn)類信托的投資熱情才逐漸冷卻。”康宏理財研究部曹璨說。

     “發(fā)行減少更多的是一種市場倒逼作用?！蹦承磐泄井a(chǎn)品設(shè)計負責(zé)人表示，“地產(chǎn)業(yè)務(wù)占大多數(shù)信托公司的大頭，而且從設(shè)計本身來講，項目的安全性還是很高的。”他認為，大多數(shù)房地產(chǎn)信托項目的抵押率都低于50%，有的甚至達到30%，也就是說，即便房地產(chǎn)公司出現(xiàn)兌付風(fēng)險，抵押物的價值也足以覆蓋融資成本，保證投資者的本金，甚至收益。

     “在目前的情況下，許多投資者都覺得要依賴抵押變現(xiàn)等第二還款來源不踏實——變現(xiàn)周期如何，折現(xiàn)情況如何都是不確定的?！笔肆x分析，目前房地產(chǎn)信托設(shè)計上的“安全性”已經(jīng)不足以安撫投資者，“持續(xù)收緊的房地產(chǎn)調(diào)控對投資者心理的影響使其對這部分項目產(chǎn)生了本能的拒絕?！?/P>

     信托產(chǎn)品的成立數(shù)據(jù)更能反映市場的意愿。用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月19日至23日一周內(nèi)成立的10款房地產(chǎn)信托項目，總規(guī)模17.45億元，與此前周均規(guī)模基本在40幾億元已經(jīng)不可同日而語。

     在此情況下，信托產(chǎn)品的收益也水漲船高，據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)表明，7~8月份房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益還是在10.1%左右，而9月19日~23日這個數(shù)字已經(jīng)達到11.14%。以一款國際信托PE協(xié)會代銷的新時代信托的地產(chǎn)項目為例，9月19日還在微博上放言“3日賣光，欲購從速”，不過記者發(fā)現(xiàn)，這款產(chǎn)品直到9月28日仍在募集中，并以調(diào)高一個百分點的收益來拉攏投資者。

     但是，信托公司“一意孤行”的發(fā)行似乎并不能刺激市場的冷淡，去年底才掛牌、今年上半年即發(fā)行38款累計99億元房地產(chǎn)信托的四川信托盡管依然在“彪悍”發(fā)行，但是投資者的回應(yīng)并不熱情，多款產(chǎn)品都不得不延長發(fā)售。近期發(fā)行的川信-朗悅庭集合資金信托計劃、陽光100果嶺公館項目集合資金信托計劃均“根據(jù)信托計劃實際募集情況延長了發(fā)行時間”。

     在普遍的市場擔(dān)憂氣氛下，任何哪怕微不足道的小漣漪都可能引發(fā)大波動。“綠城事件”發(fā)生之后，“已經(jīng)有客戶在詢問房地產(chǎn)信托的贖回事宜?！蹦承磐泄句N售人員向記者表示。而近期北京、上海某些地產(chǎn)項目被墊資的案例也見諸報端。但多數(shù)接受采訪的信托內(nèi)人士均表示，不排除單一項目出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)信托的整體風(fēng)險仍可控。

     “從目前投資者的情緒來看，并沒有出現(xiàn)明顯的恐慌性贖回狀態(tài)，確切地說，只是對地產(chǎn)類信托的態(tài)度更加謹慎”，曹璨表示，“比如會把之前500萬元都投資在房地產(chǎn)項目上的資金，拿出其中200萬元投資投向其他領(lǐng)域，以分散風(fēng)險?！?/P>

     礦產(chǎn)接力？

     隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的日漸稀落，信托整體規(guī)模也受到重創(chuàng)。而且，“高融資成本不是任何一個行業(yè)都可以承擔(dān)的，其他產(chǎn)品很難做出這么高的收益。”上述信托產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)理表示，目前，除了房地產(chǎn)之外，工商企業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)、金融是最主要的產(chǎn)品投向，但是從收益上來看，后者的收益與房地產(chǎn)相差較大?！胺康禺a(chǎn)收益一般都在10%以上，甚至有的能到12%~15%，但是其他的最高也不到10%?！?/P>

     不過在房地產(chǎn)信托陣線收縮之時，煤炭礦產(chǎn)類卻異軍突起——這也是目前信托類產(chǎn)品中為數(shù)不多能在收益率上與前者一較高下的產(chǎn)品。

     “能源礦產(chǎn)等資源類行業(yè)，在當前的整合背景下愈發(fā)呈現(xiàn)寡頭壟斷的特征，能夠承擔(dān)比較高的融資成本?！蓖赓Q(mào)信托某信托經(jīng)理表示，資源類項目能提供給客戶比較高的收益回報。據(jù)悉，外貿(mào)信托的“鑫欣8號”投資于煤炭領(lǐng)域，募集規(guī)模12億元，項目到期收益率達到11%。

     無獨有偶，此前地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比較大的中信信托和中融信托，都推出了多款能源礦產(chǎn)類產(chǎn)品，繼2010年發(fā)行40多億元的煤炭信托后，中信信托近日表示要推出煤炭產(chǎn)業(yè)基金，規(guī)模在200億元左右，預(yù)期年收益24%~53%。

     在房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下滑的情況下，礦產(chǎn)資源類正在逆向增多。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，共有12家信托公司參與發(fā)行了34款該類產(chǎn)品，比去年同期增加13款，增幅為61.9%；發(fā)行規(guī)模達到74.98億元，同比增長69.07%。

     但是，“一般資源類的投資周期都較長，而且受到環(huán)境和政策影響的風(fēng)險很大，不太適合信托和PE投資?！币晃荒茉礃I(yè)內(nèi)人士對記者表示。

     而且，從目前的能源類投資產(chǎn)品來看，大多數(shù)項目都是“真投假貸”，“煤炭行業(yè)整合期政策多變，債權(quán)進入更有利于控制風(fēng)險；另一方面，煤炭等資源類項目價值很高，真正愿意出讓股權(quán)的項目方并不多?！蓖赓Q(mào)信托上述信托經(jīng)理表示。

     但他同時指出，“礦產(chǎn)類項目的稀缺性和判斷難度會在一定程度上限制發(fā)行規(guī)模。”據(jù)其透露，目前外貿(mào)信托“尋找高收益”產(chǎn)品的方式類似PE：在特殊時點進入，信托參與并推動項目方進行關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，以此獲得超額收益。