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　　編者按：隨著通脹預(yù)期日漸強(qiáng)烈，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品日漸火爆。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，在所有信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率目前居于前列。那么在投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，要考量哪些參考因素呢？

　　買房不如買房地產(chǎn)信托

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已呈井噴之勢(shì)。用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模連續(xù)3個(gè)月位居各信托投資領(lǐng)域之首，其中9月份發(fā)行規(guī)模35.85億元，占比整個(gè)集合信托資金總額已超50％。

　　“真沒想到，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品這么好賣。我昨天接到理財(cái)顧問的電話通知，今天就來了，卻告訴我已經(jīng)賣完?！币晃徽蛩阏J(rèn)購某款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者告訴記者。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，不動(dòng)產(chǎn)投資一直是對(duì)抗通脹的好幫手。但中國投資者在經(jīng)歷了近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆后，很多人對(duì)房地產(chǎn)投資的理解走入歧途。買房目的已從長(zhǎng)期或超長(zhǎng)期投資，變成“持有－賣出”短期投機(jī)行為。

　　正如同股市再難出現(xiàn)像2006、07年那樣難得一遇的大牛市一樣，房市在經(jīng)歷過前幾年的快速增長(zhǎng)后，也很難再有機(jī)會(huì)重復(fù)這一過程。專家指出，未來政府的稅費(fèi)設(shè)置、土地政策、房地產(chǎn)交易相關(guān)法規(guī)完善以及可能的利率調(diào)整，將會(huì)極大影響到二級(jí)市場(chǎng)房屋價(jià)格波動(dòng)，使其越來越不具備“炒作”屬性。

　　因此，越來越多敏銳的投資者將目光轉(zhuǎn)移到它的上游——房地產(chǎn)開發(fā)投資上，這也是房地產(chǎn)信托火爆的主因。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)是一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)買賣交易則是二級(jí)市場(chǎng)。而房地產(chǎn)信托則是目前投資者參與到一級(jí)市場(chǎng)、分享其高額投資回報(bào)的唯一渠道?！逼桨残磐挟a(chǎn)品研發(fā)部總經(jīng)理金智勇告訴記者，“平安信托一直關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，目前來看，二級(jí)市場(chǎng)的物業(yè)投資預(yù)期回報(bào)率不斷降低，內(nèi)涵風(fēng)險(xiǎn)不斷升高，專業(yè)角度看，投資的安全邊界變得不理想?！?/P>

　　投融資雙方共同的選擇

　　業(yè)內(nèi)人士指出，投資者對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱情不斷高漲與房地產(chǎn)開發(fā)商密不可分。

　　“房地產(chǎn)信托之所以如此迅速發(fā)展，是因?yàn)樗袑?shí)地滿足了投融資雙方的需求?！苯鹬怯乱徽Z道破其中原委。

　　由于行業(yè)特性，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及資金往往巨大，如果沒有金融機(jī)構(gòu)的幫助，很難保持發(fā)展速度。而目前，政府監(jiān)管力度逐步加大、銀行房地產(chǎn)類貸款門檻不斷增高、證券市場(chǎng)不確定因素增大，使得房產(chǎn)商通過銀行、債券、股票等方式募集資金的難度越來越大，轉(zhuǎn)向信托融資便成為房產(chǎn)商的自然選擇。

　　與此同時(shí)，很多國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，也將房地產(chǎn)金融定位為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持平臺(tái)。據(jù)了解，在短短三個(gè)月內(nèi)，平安信托先后與金地集團(tuán)（600383）、綠城集團(tuán)、中建國際等眾多國內(nèi)一線開發(fā)商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，且每一份合作計(jì)劃的預(yù)計(jì)投資額都在100億元以上，在市場(chǎng)上引起一陣哄動(dòng)，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房地產(chǎn)信托發(fā)展趨勢(shì)的側(cè)面寫照。

　　三因素考量房地產(chǎn)信托產(chǎn)品

　　房地產(chǎn)信托雖擁有了“信托”這一專業(yè)投資載體，但它繼承了房地產(chǎn)較高投資風(fēng)險(xiǎn)的“血統(tǒng)”。尤其目前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相較于基金、理財(cái)產(chǎn)品而言，還處于行業(yè)發(fā)展的前期，各家信托公司提供的“產(chǎn)品質(zhì)量”相差較大。因此，投資者應(yīng)該注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)控制的甄別，不能只關(guān)注投資預(yù)期收益。

　　一資深理財(cái)顧問建議，在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)考慮如下三個(gè)方面。

　　首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。市場(chǎng)上有些信托公司起步較早，已擁有了多年房地產(chǎn)直接投資的經(jīng)驗(yàn)。以平安信托為例，由于其背后的平安集團(tuán)有龐大自有資金的投資需求，他們?cè)?004年就已經(jīng)建立了專業(yè)的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，早在2006年，該公司成功投資的蓮花物業(yè)項(xiàng)目就曾哄動(dòng)一時(shí)，為此更獲得當(dāng)年“最佳房地產(chǎn)信托計(jì)劃獎(jiǎng)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，選擇此類信托公司會(huì)更可靠。

　　其次，要選擇投資綜合實(shí)力較強(qiáng)的一線房地產(chǎn)開發(fā)公司的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，往往越大資金規(guī)?？赡玫皆絻?yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。可以說，開發(fā)商的資質(zhì)一定程度決定了其具體項(xiàng)目的資質(zhì)。投資于一線城市、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托，其風(fēng)險(xiǎn)程度更小，同時(shí)，也可多關(guān)注有房地產(chǎn)金融投資經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商的信托產(chǎn)品。

　　最后，要關(guān)注房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多為結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，普通投資者不要只著眼在預(yù)期收益率，而要多看看其結(jié)構(gòu)比例、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，一旦項(xiàng)目面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品提供的保障可避免投資者承受更多損失。