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　　“上海版”REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）方案已報(bào)送上海市有關(guān)部門。

　　早報(bào)記者昨日了解到，最終上報(bào)的方案具體有三個(gè)：一為浦東新區(qū)方面起草的“央行版”方案，涉及金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、張江集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)四家大型國(guó)企的物業(yè)資源，通過(guò)銀行間市場(chǎng)發(fā)行；一為同樣采用央行主導(dǎo)模式的“陸家嘴方案”，該方案由陸家嘴集團(tuán)自行設(shè)計(jì)，涉及陸家嘴集團(tuán)旗下的三個(gè)樓宇——包括渣打銀行大廈、陸家嘴軟件園的兩幢辦公樓宇；此外就是“證監(jiān)會(huì)版”方案，借助交易所市場(chǎng)發(fā)行。

　　知情人士透露，考慮到法律、稅收障礙相對(duì)較多，由證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的發(fā)行股權(quán)類產(chǎn)品的方案雖未被放棄，但已基本與首只REITs產(chǎn)品無(wú)緣。

　　“期待給予浦東地區(qū)先行先試的政策，一旦相關(guān)政策有所突破，（證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的方案）便可立即開展試點(diǎn)?！敝槿耸咳缡钦f(shuō)。

　　據(jù)推斷，最終方案很可能以“央行版”方案為主，并糅合“陸家嘴方案”。

　　根據(jù)“央行版”方案，金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、張江集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)將提供年租金收入可達(dá)4.7億元的物業(yè)，把這些物業(yè)未來(lái)10年的租金收益權(quán)“打包”設(shè)立信托，然后由發(fā)行人委托主承銷商，在銀行間市場(chǎng)向符合條件的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證，募集資金總額將達(dá)35億元。

　　據(jù)了解，置入REITs資產(chǎn)包的資產(chǎn)均為上述四大集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。上述知情人士透露，四大集團(tuán)置入的物業(yè)均有1年以上經(jīng)營(yíng)歷史，出租率超過(guò)80%。

　　此前，有媒體報(bào)道，金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)和張江集團(tuán)三家公司擬將旗下工業(yè)地產(chǎn)打包上市，涉及物業(yè)總數(shù)達(dá)105項(xiàng)，建筑面積合計(jì)約139.61萬(wàn)平方米。

　　據(jù)悉，為力爭(zhēng)率先在國(guó)內(nèi)推出REITs試點(diǎn)，浦東新區(qū)不僅果斷放棄“證監(jiān)會(huì)版”方案，選擇由央行主導(dǎo)的債券型REITs模式，更是邀請(qǐng)了中金公司擔(dān)任此次REITs發(fā)行的主承銷商，并約定由中金公司余額包銷，以保障順利發(fā)行。中金公司曾于2006年承擔(dān)了國(guó)內(nèi)首例企業(yè)資產(chǎn)證券化（中國(guó)聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)租賃費(fèi)收益計(jì)劃）的運(yùn)作。

　　此前，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在北京召開的全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)會(huì)議傳出的消息顯示，北京、上海、天津?qū)⒊蔀镽EITs首批試點(diǎn)城市，其中，浦東的REITs方案有望在三季度進(jìn)入市場(chǎng)。

　　“收益率至少要達(dá)到6%”

　　REITs的收益率能達(dá)到多少，無(wú)疑是市場(chǎng)最為關(guān)心的。

　　“收益率要等發(fā)行前幾天按市場(chǎng)行情才能最終確定?！币晃粎⑴c方案設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)人士透露。

　　對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，10年期的REITs的年化收益率起碼得高于6%才具有一定的吸引力。對(duì)比10年期國(guó)債和企業(yè)債而言，目前10年期的國(guó)債收益率為3.521%（無(wú)需繳稅），而一般企業(yè)債則為5%以上（含稅）。

　　但早報(bào)記者根據(jù)REITs方案初略估算，按照“央行版”方案所述，REITs資產(chǎn)包中年租金收入共計(jì)4.7億元，如果未來(lái)10年內(nèi)租金難有大幅度上漲，則平均每年的收益率很難達(dá)到6%。

　　“如果收益率過(guò)低，就算發(fā)行成功，REITs作為資產(chǎn)支持證券的一種形式，未來(lái)在銀行間的流動(dòng)性也不會(huì)好， 因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)資產(chǎn)支持證券的產(chǎn)品整體規(guī)模就很少，再加上屬性較為復(fù)雜，并不受機(jī)構(gòu)青睞?！辈澈ＷC券債券分析師徐華說(shuō)。

　　從發(fā)行成本來(lái)看，“央行版”方案的成本略低于銀行借貸等常規(guī)融資模式。據(jù)悉，包括發(fā)行中介費(fèi)用在內(nèi)，浦東這套R(shí)EITs方案的融資成本約4.7%，可比傳統(tǒng)融資模式節(jié)約成本約0.5%。