新聞資訊

　　由央行牽頭擬定的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)管理辦法，已經(jīng)在打造適合中國國情的簡(jiǎn)化版香港REITs模式的思路下，形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架。但其出臺(tái)暫無明確時(shí)間表。

　　央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)1月6日公開透露，根據(jù)國務(wù)院要求，央行最近幾年來一直會(huì)同有關(guān)部門研究REITs，已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，有關(guān)方案正在和有關(guān)部門會(huì)商，會(huì)商結(jié)果將報(bào)國務(wù)院同意之后開展試點(diǎn)。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，該試點(diǎn)管理辦法的推行原則是：制度先行、試點(diǎn)并行，REITs將依托信托制度的形式，發(fā)行主體以持有物業(yè)或出租型自有物業(yè)為主，后者包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、商鋪。央行正與很多商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入的全面接觸，擬在管理辦法出臺(tái)之后選擇幾個(gè)成熟的試點(diǎn)方案并行推出。

　　《財(cái)經(jīng)》同時(shí)獲悉，央行將打造適合中國國情的簡(jiǎn)化版香港REITs模式。霍穎勵(lì)亦在上述場(chǎng)合表示，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品模式要盡量簡(jiǎn)單化，央行擬在吸取美國次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)上，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計(jì)符合中國法律要求以及投資者投資的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　香港采用的是比較謹(jǐn)慎而且限制性較強(qiáng)的模式，除了對(duì)結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面的規(guī)定外，香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對(duì)REITs結(jié)構(gòu)中各參與方的資格和責(zé)任等方面作了非常嚴(yán)格的規(guī)定。

　　此前，由于受美國次貸危機(jī)的影響，高層對(duì)推出房地產(chǎn)相關(guān)金融衍生產(chǎn)品有一定顧慮，雖然央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門都在積極研究設(shè)計(jì)REITs產(chǎn)品，但有關(guān)REITs相關(guān)政策一直處于擱置狀態(tài)。在上個(gè)月，國務(wù)院出臺(tái)的“金融國九條”和“金融國30條”中，明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”，以期拉動(dòng)房市，不過至今房地產(chǎn)信托投資基金并無明確時(shí)間表。

　　有消息稱，天津泰達(dá)和中信證券有望摘取首只試點(diǎn)REITs的橄欖枝；而來自天津?yàn)I海和上海浦東的部分物業(yè)可能實(shí)現(xiàn)打包上市，上市地點(diǎn)分別為深交所和上交所。

　　事實(shí)上，在全球資本市場(chǎng)，由于普遍預(yù)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的嚴(yán)重打擊，最近以來REITs板塊股票已經(jīng)承受了巨大壓力。聯(lián)想融科投資管理顧問有限公司執(zhí)行總裁李汝容認(rèn)為，從次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來看，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量即租金現(xiàn)金流優(yōu)良程度是REITs成敗的關(guān)鍵，而在經(jīng)濟(jì)周期下行階段，這一因素充滿不確定性，因?yàn)槲飿I(yè)本身現(xiàn)金流下降，面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　“房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上要注重風(fēng)險(xiǎn)防范，這是一個(gè)初步考慮。”霍穎勵(lì)在前述場(chǎng)合表示。

　　在市場(chǎng)人士看來，推出REITs產(chǎn)品，對(duì)于豐富中國金融市場(chǎng)的產(chǎn)品具有積極意義，但對(duì)于緩解地產(chǎn)企業(yè)融資困境可能作用有限。目前中國真正意義的大型物業(yè)管理公司很少，到底R(shí)EITs在中國有多少需求，是否可行，仍有待觀察。

　　資料

　　所謂REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化中的一種，即房地產(chǎn)企業(yè)將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)(如辦公樓、購物中心、公寓、產(chǎn)權(quán)酒店甚至倉庫等不動(dòng)產(chǎn))打包上市，向投資者發(fā)行信托單位或股票，并以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來源定期向投資者派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金管理公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。國際上通行的REITs少數(shù)屬于私募，絕大多數(shù)屬于公募，既可以封閉運(yùn)行,也可以上市交易流通。