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       由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發(fā)行管理辦法》(下稱《管理辦法》)目前已經在相關部門和機構中進行第二輪征求意見。這意味著，央行版的偏債型REITs方案正日臻成熟。

       “首批REITs試點將采取偏債型模式?！?月10日，央行有關人士向本刊記者表示。這種偏債型的REITs，類似以物業(yè)租金作為抵押的債券融資，試點的具體時機要等央行行長辦公會批準之后才能確定，目前主要完善基礎制度。

       2009年下半年，央行召集相關部委召開會議并成立REITs試點協(xié)調小組，其成員包括發(fā)改委、財政部、國家稅務總局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等11個部委，甚至還包括全國社?；鹄硎聲?。

       按照原計劃，REITs試點協(xié)調小組制定的相關制度于2009年9月上報國務院，并計劃在年底前由上海、北京、天津三地各推出一例試點。

       一位接近監(jiān)管層的律師向本刊記者透露，2009年10月之后，中央對房地產企業(yè)融資的相關政策有所收緊，在國務院層面，REITs試點推出的具體時機要與房地產調控節(jié)奏協(xié)調。然而，上述央行人士表示，REITs試點的推出時機與房地產調控之間沒有必然關系，REITs試點涉及商業(yè)物業(yè)，而此次房地產調控的目標則是住宅物業(yè)。

       2月5日，在香港上市不到半年的北京房企金隅股份(02009.HK)公告稱，將根據(jù)可能成立的房地產信托，發(fā)行一筆本金額不超過50億元的房地產信托受益券。這被市場解讀為金隅股份可能希望試水REITs。

       一波三折

       根據(jù)《管理辦法》，央行版偏債型REITs方案中，REITs的委托方為房地產企業(yè)，受托方為信托公司，并通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品。在受益券到期時，委托人或第三方應當按照合同約定的價格收購受益券。

       作為結構性產品，可以按照資產證券化的原理，通過受益權分層安排，滿足風險偏好不同的委托人與受益人。就房地產企業(yè)而言，偏債型REITs的融資成本將可能低于銀行貸款。

       央行版偏債型REITs方案相對謹慎，首先選擇在銀行間市場面向部分機構投資者而不是個人投資者發(fā)行。早在2007年，央行就醞釀在銀行間市場推出偏債型REITs。但當年爆發(fā)的美國次貸危機，令中國監(jiān)管當局基本擱置了REITs的試點。

       不過，在次貸危機引發(fā)的全球經濟衰退的過程中，中國推出REITs的呼聲又日漸高漲。2008年12月，在國務院出臺的“金融國九條”的政策措施中，房地產信托投資基金首次在國務院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。緊接著，國務院發(fā)布的“金融國30條”，再次明確提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道”。

       2009年，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會三大主要監(jiān)管部門對REITs方案的制定均持較開放的彈性姿態(tài)。但在發(fā)行模式上，REITs方案逐漸分化為央行制定的偏債型REITs和證監(jiān)會制定的偏股型REITs。

       “原先希望設定統(tǒng)一的指導框架，但因為性質不同，最終由央行、證監(jiān)會兩部門根據(jù)相應市場特點分別制定相關管理辦法?！鄙鲜鲅胄腥耸勘硎?。

       目前，證監(jiān)會制定的偏股型REITs尚無成熟定案。此前，嘉實基金、中信證券等金融機構聯(lián)合房地產公司，已提出初步的REITs方案，并鎖定了一些地產項目，但就采用公司制模式還是采用契約式模式，仍存爭議。

       從國際經驗來看，偏股型REITs，其結構原理類似于將基礎資產打包上市，發(fā)行的份額可以在交易所平臺進行公開交易，因此相關方案更為復雜，制度突破的意義亦更大。

       政策待解

       一直以來，REITs在中國推出的一些政策障礙，目前尚未得到實質性的解決。中國人民銀行金融市場司司長兼人民銀行上?？偛拷鹑谑袌龉芾聿恐魅文聭样i提出三項原則：產品構造要簡單；信息披露要充分；政策問題要解決。

       此前業(yè)內人士普遍認為，雙重征稅及信托財產的登記，是REITs推出面臨的兩大政策難題。

       按照2001年頒布的《信托法》，信托財產需要辦理信托登記，否則該信托將不產生效力。而相關法律法規(guī)并未就信托登記的主管部門或受理機構，以及如何辦理信托登記作出具體規(guī)定。

       此次征求意見的《管理辦法》第十一條“信托財產及其登記”中明確，被委托的地產物業(yè)應當已經投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的有關規(guī)定辦理房地產信托登記。

       “信托登記這一塊，建設部也正在推進。”上述央行人士向記者表述。

       在稅負方面，REITs在收到租金后應繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時，發(fā)起人可能還須繳納剩余收益的營業(yè)稅，出現(xiàn)“雙重”納稅。不過，國稅總局至今并未對REITs產品是否將最終獲得稅收優(yōu)惠政策作出回應。

       上述央行人士表示：“要等我們把框架推出之后，稅務總局才能看稅收方面怎么辦?！?