“除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)下半年暫停，目前華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛(ài)建等公司已經(jīng)停發(fā)地產(chǎn)信托?！?月底上海某大型信托公司負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的投資總監(jiān)向本報(bào)記者透露，“沒(méi)有很好的合作關(guān)系，不會(huì)再發(fā)新的信托產(chǎn)品?！?
而6月30日，有消息稱(chēng)，多家信托公司已接到來(lái)自銀監(jiān)會(huì)的電話，要求“今后信托公司凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。
上述投資總監(jiān)表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托收緊有兩個(gè)因素，一是應(yīng)銀監(jiān)會(huì)的要求，因?yàn)殂y行的開(kāi)發(fā)貸在不斷收緊，而信托卻在大規(guī)模放款，與當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控相違背；二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，政策的變化無(wú)法預(yù)估，加上信托所要求的投資回報(bào)不斷上升，各大信托公司在風(fēng)險(xiǎn)掌控上也開(kāi)始收緊。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提升
“除萬(wàn)科、金地、招商、綠城等一線開(kāi)發(fā)商外，其他二三線開(kāi)發(fā)商在接下來(lái)一段時(shí)間要拿到信托的錢(qián)非常難了。從7月開(kāi)始，平安、愛(ài)建、中融等大型信托公司的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將不接受新的房地產(chǎn)信托申請(qǐng)，除非這家房地產(chǎn)公司跟這家信托有著良好的合作關(guān)系。”上述投資總監(jiān)告訴記者。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)攀高。據(jù)用益信托工作室最新公布的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月集合信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模達(dá)1168億元，占信托資金總量的45%。其中5月份當(dāng)月投向房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為256億元，高于4月份的248億元和3月份的194億元。
房地產(chǎn)信托的火爆再次引起了監(jiān)管層的注意。今年6月初至今，包括中融信托、平安信托、中信信托等在內(nèi)的20多家信托公司陸續(xù)收到來(lái)自銀監(jiān)部門(mén)的“窗口指導(dǎo)”電話。
“近段時(shí)間房企通過(guò)信托渠道融資成本不斷走高，目前已經(jīng)在30%左右，最高的甚至已高達(dá)45%。即使房企還能承受當(dāng)前的融資成本，但這偏離了正常范圍，中長(zhǎng)期來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)不可小覷?！鄙虾ｃy監(jiān)局某內(nèi)部人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“在緊縮的貨幣政策調(diào)控下，固定收益類(lèi)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的增加將會(huì)削弱貨幣政策的功能。同樣，在市場(chǎng)資金比較緊張的情況下，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益也會(huì)水漲船高。”
上述投資總監(jiān)告訴記者，投資者可以實(shí)現(xiàn)較高的投資收益，信托公司作為中間方可以取得不錯(cuò)的提成，而房企又可以解決資金之渴，三方共贏之下，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托產(chǎn)品持續(xù)走熱。
盡管風(fēng)險(xiǎn)劇增，但是很多房企還是通過(guò)信托來(lái)籌集資金。6月29日，中華企業(yè)發(fā)起一筆3億~4億元的信托融資，預(yù)期年化收益率為8.6%~10%。該信托由五礦信托發(fā)起，名為“中華企業(yè)優(yōu)債投資二號(hào)集合資金信托計(jì)劃”。其中，優(yōu)先級(jí)2億~3億元，劣后級(jí)約1億元，預(yù)定期限為18個(gè)月，按信托季度分配收益。
此外，為保證回購(gòu)資金來(lái)源，雙方鎖定中華企業(yè)旗下南郊中華園項(xiàng)目三期未來(lái)銷(xiāo)售收益作為第二還款來(lái)源。中華園項(xiàng)目三期為聯(lián)排別墅，預(yù)測(cè)面積7.33萬(wàn)平方米，共322套，下半年開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入近3億元。
“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)，別墅很難拿到預(yù)售證，所以這筆信托的風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的?！鄙虾Ｉ晟脴I(yè)有限公司執(zhí)行總裁林玉芬告訴記者。
轉(zhuǎn)攻股權(quán)投資
“銀監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)信托公司參與到開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目上，不是單純?cè)谌谫Y，而是真正的項(xiàng)目投資，要讓信托公司既為開(kāi)發(fā)商融資，也參與開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目分紅以及承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鐾顿Y總監(jiān)說(shuō)。
在監(jiān)管層下發(fā)的控制房地產(chǎn)信托發(fā)展節(jié)奏的“窗口指導(dǎo)”中，并未對(duì)股權(quán)投資類(lèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行控制，而是主要控制貸款類(lèi)產(chǎn)品，股權(quán)投資類(lèi)產(chǎn)品或受到開(kāi)發(fā)商以及市場(chǎng)的青睞。5月第三周發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，單款產(chǎn)品最大募集規(guī)模高達(dá)10億元，該產(chǎn)品為中融信托發(fā)行的“銀川鴻曦股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，也是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域股權(quán)投資類(lèi)產(chǎn)品，預(yù)期收益率達(dá)到17%。
上述投資總監(jiān)告訴記者，目前房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自3個(gè)方面：資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目無(wú)法完工的風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)賣(mài)不出去的風(fēng)險(xiǎn)。如果以股權(quán)投資的方式參與開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，信托公司在前期不會(huì)收很高的利息，而且可以保證資金不被挪用。但是如果所投資的項(xiàng)目進(jìn)展順利，開(kāi)發(fā)商會(huì)損失相應(yīng)的利潤(rùn)，在目前的條件，很多開(kāi)發(fā)商未必能接受。
另外，信托公司參與項(xiàng)目的投資，不單是財(cái)務(wù)投資人，需要參與到項(xiàng)目的管理和開(kāi)發(fā)，可以保證項(xiàng)目的按時(shí)完工，但這對(duì)于開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的成熟性要求比較高，一般的中小開(kāi)發(fā)商達(dá)不到信托公司選擇開(kāi)發(fā)商的要求。
蘇州信托董事長(zhǎng)朱立教認(rèn)為，得益于這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)信托已成為絕大多數(shù)信托公司重要的利潤(rùn)來(lái)源。實(shí)際上，房地產(chǎn)信托下一步的發(fā)展主要取決于兩個(gè)不確定因素：一是房地產(chǎn)的繁榮是否還能持續(xù)下去，或者說(shuō)今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否仍處于上升期；二是嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控是否也仍將持續(xù)下去。
“市場(chǎng)環(huán)境的不同，每個(gè)信托公司都會(huì)有各自的應(yīng)對(duì)策略，但不管怎么樣，在當(dāng)前應(yīng)特別注意合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)?！敝炝⒔陶f(shuō)。
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