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　　歷經(jīng)3年等待，內(nèi)地第一單房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)即將露出真容。
　　參與REITs試點(diǎn)的人士近期向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，與此前諸多傳聞不同，央行此次推出的REITs將面向廉租房市場(chǎng)，而非盛傳已久的商業(yè)地產(chǎn)。接近決策層的人士說(shuō)，在京、津、滬三個(gè)城市中，天津或?qū)蔚妙^籌?！爸鞔蛄夥?，既符合當(dāng)前調(diào)控基調(diào)，又為下一步證監(jiān)會(huì)版REITs的發(fā)行鋪平道路。”
　　過(guò)去一年間，REITs發(fā)行傳聞不斷增多，各方人士均將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上海浦東新區(qū)及當(dāng)?shù)厮拇髧?guó)企一度成為關(guān)注焦點(diǎn)。
　　“來(lái)自上海的傳聞最多，是因?yàn)樘旖虻谋Ｃ芄ぷ髯龅酶?，目前方案還在審批之中，天津很可能成為國(guó)內(nèi)第一只REITs的誕生地?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?BR>　　這并非意味著商業(yè)地產(chǎn)在REITs上的“失寵”?！跋葼?zhēng)取把產(chǎn)品做出來(lái)，然后逐漸過(guò)渡到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)才是REITs未來(lái)的方向?！敝?nèi)情的人士說(shuō)。

　　調(diào)控下的轉(zhuǎn)舵
　　廣受期待的REITs因發(fā)行機(jī)構(gòu)不同，存在兩種版本，分別為央行版與證監(jiān)會(huì)版。“一個(gè)是融資型，一個(gè)是投資型。央行只能做融資型，它本身并不是完全的REITs，只能說(shuō)是準(zhǔn)REITs?！敝袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)前董事長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)。
　　前者為債券型，只在銀行間流通；后者為股權(quán)型，可在交易所買(mǎi)賣(mài)。北京貝塔咨詢中心研究員杜麗虹對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“央行版的目前速度更快一些，它涉及的法律問(wèn)題比較簡(jiǎn)單，不涉及到稅收之類(lèi)的問(wèn)題，國(guó)外慣例是分紅部分免利息所得稅?！?BR>　　國(guó)際代理行DTZ戴德梁行估值及顧問(wèn)服務(wù)部董事胡峰在其一季度發(fā)布會(huì)上透露，REITs在銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)同步推進(jìn)，“但外界對(duì)于2010年內(nèi)推出央行版的REITs有更廣泛的預(yù)期”。
　　至此，有關(guān)REITs的懸念幾乎已經(jīng)破解，只剩下產(chǎn)品內(nèi)容未有定論。
　　盡管發(fā)行機(jī)構(gòu)不同，但央行版和證監(jiān)會(huì)版的REITs均涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、廉租房和工業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。業(yè)界一種普遍的預(yù)期是，北京偏重商業(yè)地產(chǎn)，上海在商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)上均有充分準(zhǔn)備，天津則面向廉租房市場(chǎng)。
　　“上海的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都有相對(duì)比較成熟的企業(yè)。”杜麗虹說(shuō)，這也成為市場(chǎng)人士看好上海的主要原因。浦東將發(fā)REITs第一單的說(shuō)法，一度在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)獲得廣泛認(rèn)可。
　　若非此次調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界已看到國(guó)內(nèi)第一只REITs的曙光。
　　2010年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民曾透露，上海將在上半年推出第一單REITs。上海本地人士給出的更多細(xì)節(jié)是，“很可能是陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)、外高橋以及金橋集團(tuán)四大國(guó)企上報(bào)的浦東新區(qū)方案”。
　　接近決策層的人士透露，上海幾個(gè)國(guó)企已準(zhǔn)備了很長(zhǎng)時(shí)間，“而且有幾個(gè)比較大的券商在盯著這個(gè)事情，比如中信、嘉實(shí)基金等，基本上把樓都找好了。”
　　而自4月17日以來(lái)的地產(chǎn)調(diào)控，顛覆了REITs的前進(jìn)方向。種種跡象表明，廉租房市場(chǎng)成為REITs“新寵”，地產(chǎn)調(diào)控是最直接的誘因。
　　“現(xiàn)在看來(lái)，第一單REITs將很可能針對(duì)廉租房，而不是大家想象中的商業(yè)地產(chǎn)?！币晃粎⑴c試點(diǎn)工作的分析師對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露。
　　另有知情人士透露，試點(diǎn)早期，每個(gè)業(yè)態(tài)、每個(gè)城市都有準(zhǔn)備，“但主要是按國(guó)際適用的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)做的。而現(xiàn)在，必須考慮哪種更適合中央政府的要求。”
　　這位知情人士透露，REITs發(fā)行思路也在原來(lái)基礎(chǔ)上做了改進(jìn)，“選擇了更容易通過(guò)審批的業(yè)態(tài)?！痹谒磥?lái)，目前符合要求的就只有廉租房。“如果能夠按照這種方式做REITs的話，推出速度會(huì)更快一些?！?BR>　　“當(dāng)前的大背景是調(diào)控，決策層最先考慮的是如何推動(dòng)保障房建設(shè)，而不是商業(yè)地產(chǎn)，這直接導(dǎo)致了REITs發(fā)行的轉(zhuǎn)向?！币晃徊辉妇呙姆治鰩煴硎?。

　　助推保障房
　　廉租房在REITs發(fā)行中迅速進(jìn)入角色，不僅與決策層轉(zhuǎn)變思路有關(guān)，更有其歷史原因。孟曉蘇則是這一系列政策的見(jiàn)證者和參與者。
　　孟是最早提出以REITs建設(shè)保障房的學(xué)者之一。2008年12月，他曾給當(dāng)時(shí)的建設(shè)部提出詳細(xì)建議。建設(shè)部將此建議報(bào)至國(guó)務(wù)院，國(guó)內(nèi)發(fā)行REITs在原則上得到通過(guò)?！熬褪怯肦EITs來(lái)持有政府的房子?！?BR>　　孟曉蘇透露，之后的工作交由央行試點(diǎn)?！暗胄修D(zhuǎn)彎做商業(yè)地產(chǎn)去了?！?BR>　　此后，開(kāi)發(fā)商與相關(guān)學(xué)者，均將商業(yè)地產(chǎn)視為REITs破冰的關(guān)鍵。
　　這也符合國(guó)際慣例。在美國(guó)，REITs的標(biāo)的資產(chǎn)基本上都是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，市值高達(dá)數(shù)千億美元。DTZ戴德梁行估值及顧問(wèn)服務(wù)部董事胡峰對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，產(chǎn)權(quán)清晰、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)最適合做REITs產(chǎn)品，“因?yàn)樗蟹€(wěn)定的租金收入?！?BR>　　但孟曉蘇認(rèn)為，如果要啟動(dòng)REITs，第一單資產(chǎn)池標(biāo)的必須是廉租房，這關(guān)系到今年的保障房任務(wù)能否完成。
　　2009年，保障房目標(biāo)僅僅完成一半，此種窘境伴隨房?jī)r(jià)高企，引發(fā)輿情震蕩。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各省市簽訂責(zé)任書(shū)，以問(wèn)責(zé)手段來(lái)促進(jìn)保障房建設(shè)。
　　“中央去年投了500億元，但地方政府沒(méi)有錢(qián)，保障房任務(wù)完成不到50%。今年盡管簽了責(zé)任書(shū)，但不搞金融創(chuàng)新，仍然無(wú)法完成。”孟曉蘇說(shuō)。
　　“保障房最大的難題還是沒(méi)有錢(qián)?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生判斷，借助金融工具解決保障房資金問(wèn)題，可能性很大。
　　孟曉蘇提出的設(shè)想是，廉租房REITs分為三個(gè)階段推進(jìn)：局部城市試點(diǎn)；逐步覆蓋主要城市；債權(quán)變?yōu)楣蓹?quán)。
　　此外，REITs在投資渠道狹窄的當(dāng)下，還能為一些資金找到投資渠道。
　　“保險(xiǎn)公司的4萬(wàn)億資金、社保基金2萬(wàn)億，都可以拿出一部分來(lái)投資廉租房。老百姓也可以進(jìn)入，給市場(chǎng)加入一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定的產(chǎn)品?！泵蠒蕴K說(shuō)。

　　收益難題
　　關(guān)于廉租房REITs的回報(bào)，杜麗虹表示，國(guó)外廉租房REITs的收益可以達(dá)到7%到8%，其前提是要有成熟的廉租房市場(chǎng)和廉租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)?！斑@些在國(guó)內(nèi)都是沒(méi)有的，目前各方面條件都不成熟?！?BR>　　“關(guān)鍵是現(xiàn)在沒(méi)有廉租房，你把什么打包進(jìn)去？”杜麗虹說(shuō)。
　　孟曉蘇則認(rèn)為，某些省份和城市，已經(jīng)達(dá)到發(fā)行廉租房REITs的條件。他在廣東省調(diào)研時(shí)，曾與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)有過(guò)交流。“我問(wèn)他們現(xiàn)有的廉租房資產(chǎn)有多少，他們說(shuō)有50億。如果能拿出一半打包上市，豈不是很理想？”孟曉蘇說(shuō)。
　　“用金融工具來(lái)做保障房。問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)保？”聶梅生對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示了自己的擔(dān)憂。她長(zhǎng)期關(guān)注這一做法的可行性，但遭遇最多的提問(wèn)是誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)保，以及能否有5%到6%的穩(wěn)定收益。
　　“地方政府沒(méi)有錢(qián)，才去考慮基金。民間資金進(jìn)來(lái)要求一個(gè)擔(dān)保，也要求一個(gè)回報(bào)，但現(xiàn)在地方政府的財(cái)政擔(dān)保已經(jīng)過(guò)度了?！甭櫭飞f(shuō)。
　　孟曉蘇則認(rèn)為，廉租房本身有一定收益，且土地造價(jià)不高，戶型受限，還可以發(fā)展底商。這被他稱作“暗補(bǔ)”?！吧虡I(yè)回報(bào)可以補(bǔ)貼到租金里，政府也要補(bǔ)貼租金。廉租房REITs看起來(lái)雖然租金不高，實(shí)際上達(dá)到7%到8%的收益是有可能的。”
　　一位直接參與REITs發(fā)行的投行人士表示，廉租房的回報(bào)率并不是問(wèn)題。“投資者愿意買(mǎi)到什么樣的產(chǎn)品，要求怎樣的回報(bào)，一定會(huì)達(dá)到它們的要求。我們會(huì)有一些方法讓投資者滿意?！?BR>　　對(duì)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)才是REITs主要發(fā)展的方向的說(shuō)法，孟曉蘇并不諱言。“REITs將成為一個(gè)很成熟的融資渠道。如果是廉租房，就是幫政府融資；如果是商業(yè)地產(chǎn)，就是幫企業(yè)融資?！?BR>