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       由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(下稱《管理辦法》)目前已經(jīng)在相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)中進(jìn)行第二輪征求意見。這意味著，央行版的偏債型REITs方案正日臻成熟。

       “首批REITs試點(diǎn)將采取偏債型模式。”2月10日，央行有關(guān)人士向本刊記者表示。這種偏債型的REITs，類似以物業(yè)租金作為抵押的債券融資，試點(diǎn)的具體時機(jī)要等央行行長辦公會批準(zhǔn)之后才能確定，目前主要完善基礎(chǔ)制度。

       2009年下半年，央行召集相關(guān)部委召開會議并成立REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組，其成員包括發(fā)改委、財政部、國家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等11個部委，甚至還包括全國社保基金理事會。

       按照原計劃，REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組制定的相關(guān)制度于2009年9月上報國務(wù)院，并計劃在年底前由上海、北京、天津三地各推出一例試點(diǎn)。

       一位接近監(jiān)管層的律師向本刊記者透露，2009年10月之后，中央對房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)政策有所收緊，在國務(wù)院層面，REITs試點(diǎn)推出的具體時機(jī)要與房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏協(xié)調(diào)。然而，上述央行人士表示，REITs試點(diǎn)的推出時機(jī)與房地產(chǎn)調(diào)控之間沒有必然關(guān)系，REITs試點(diǎn)涉及商業(yè)物業(yè)，而此次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)則是住宅物業(yè)。

       2月5日，在香港上市不到半年的北京房企金隅股份(02009.HK)公告稱，將根據(jù)可能成立的房地產(chǎn)信托，發(fā)行一筆本金額不超過50億元的房地產(chǎn)信托受益券。這被市場解讀為金隅股份可能希望試水REITs。

       一波三折

       根據(jù)《管理辦法》，央行版偏債型REITs方案中，REITs的委托方為房地產(chǎn)企業(yè)，受托方為信托公司，并通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時，委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價格收購受益券。

       作為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，可以按照資產(chǎn)證券化的原理，通過受益權(quán)分層安排，滿足風(fēng)險偏好不同的委托人與受益人。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，偏債型REITs的融資成本將可能低于銀行貸款。

       央行版偏債型REITs方案相對謹(jǐn)慎，首先選擇在銀行間市場面向部分機(jī)構(gòu)投資者而不是個人投資者發(fā)行。早在2007年，央行就醞釀在銀行間市場推出偏債型REITs。但當(dāng)年爆發(fā)的美國次貸危機(jī)，令中國監(jiān)管當(dāng)局基本擱置了REITs的試點(diǎn)。

       不過，在次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，中國推出REITs的呼聲又日漸高漲。2008年12月，在國務(wù)院出臺的“金融國九條”的政策措施中，房地產(chǎn)信托投資基金首次在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。緊接著，國務(wù)院發(fā)布的“金融國30條”，再次明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。

       2009年，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會三大主要監(jiān)管部門對REITs方案的制定均持較開放的彈性姿態(tài)。但在發(fā)行模式上，REITs方案逐漸分化為央行制定的偏債型REITs和證監(jiān)會制定的偏股型REITs。

       “原先希望設(shè)定統(tǒng)一的指導(dǎo)框架，但因為性質(zhì)不同，最終由央行、證監(jiān)會兩部門根據(jù)相應(yīng)市場特點(diǎn)分別制定相關(guān)管理辦法?！鄙鲜鲅胄腥耸勘硎尽?/P>

       目前，證監(jiān)會制定的偏股型REITs尚無成熟定案。此前，嘉實(shí)基金、中信證券等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合房地產(chǎn)公司，已提出初步的REITs方案，并鎖定了一些地產(chǎn)項目，但就采用公司制模式還是采用契約式模式，仍存爭議。

       從國際經(jīng)驗來看，偏股型REITs，其結(jié)構(gòu)原理類似于將基礎(chǔ)資產(chǎn)打包上市，發(fā)行的份額可以在交易所平臺進(jìn)行公開交易，因此相關(guān)方案更為復(fù)雜，制度突破的意義亦更大。

       政策待解

       一直以來，REITs在中國推出的一些政策障礙，目前尚未得到實(shí)質(zhì)性的解決。中國人民銀行金融市場司司長兼人民銀行上海總部金融市場管理部主任穆懷鵬提出三項原則：產(chǎn)品構(gòu)造要簡單；信息披露要充分；政策問題要解決。

       此前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雙重征稅及信托財產(chǎn)的登記，是REITs推出面臨的兩大政策難題。

       按照2001年頒布的《信托法》，信托財產(chǎn)需要辦理信托登記，否則該信托將不產(chǎn)生效力。而相關(guān)法律法規(guī)并未就信托登記的主管部門或受理機(jī)構(gòu)，以及如何辦理信托登記作出具體規(guī)定。

       此次征求意見的《管理辦法》第十一條“信托財產(chǎn)及其登記”中明確，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。

       “信托登記這一塊，建設(shè)部也正在推進(jìn)。”上述央行人士向記者表述。

       在稅負(fù)方面，REITs在收到租金后應(yīng)繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時，發(fā)起人可能還須繳納剩余收益的營業(yè)稅，出現(xiàn)“雙重”納稅。不過，國稅總局至今并未對REITs產(chǎn)品是否將最終獲得稅收優(yōu)惠政策作出回應(yīng)。

       上述央行人士表示：“要等我們把框架推出之后，稅務(wù)總局才能看稅收方面怎么辦?！?